关于房屋贷款办不下来时违约金的计算问题，这确实是一个涉及合同法和具体购房合同条款的复杂议题。以下是我为您提供的详细解答：

一、违约金计算的基本原则

首先，我们需要明确的是，违约金的计算通常遵循购房合同中的约定。如果合同中明确规定了贷款办不下来时违约金的计算方式、比例或具体金额，那么双方应当按照合同约定来执行。这是合同法中“意思自治”原则的体现，即合同双方有权在法律允许的范围内自由约定合同条款。

二、购房者自身原因导致的贷款办不下来

如果贷款办不下来是由于购房者自身的原因，如征信记录不佳、还款能力较弱、提供虚假资料等，那么购房者通常需要承担违约责任。在这种情况下，违约金的计算可能会按照以下方式进行：

1. 合同约定：如果合同中有明确约定，如按房屋总价的一定百分比（如5%）收取违约金，那么就依此计算。
2. 实际损失：如果合同没有明确约定，法院或仲裁机构可能会根据卖房方因购房者违约所遭受的实际损失来判定违约金数额。这包括但不限于房屋再次销售可能产生的差价、资金占用成本等。

三、非购房者原因导致的贷款办不下来

如果贷款办不下来是由于非购房者原因，如银行政策调整、不可抗力（如自然灾害、政策变动等）或开发商原因（如未获得预售许可证、房屋相关手续尚未齐全等），那么购房者通常不构成违约，卖房方不应收取违约金。在这种情况下，双方可以协商解除购房合同，并退还已付房款等款项。

四、违约金的调整

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，如果约定的违约金低于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。这意味着，如果违约金的数额与实际损失相较明显过高或者过低，守约方或违约方都有权向法院或仲裁机构提出申请，请求对此进行相应调整。

五、具体操作建议

1. 仔细阅读合同：在购房前，务必仔细阅读购房合同中的相关条款，特别是关于贷款办不下来时违约金的计算方式和责任承担。
2. 保留证据：如果因非自身原因导致贷款办不下来，务必保留相关证据，如银行政策调整的通知、不可抗力的证明等。
3. 协商解决：在出现争议时，首先尝试与卖房方协商解决，看是否能够达成双方都能接受的解决方案。
4. 法律途径：如果协商无果，可以通过诉讼或仲裁途径，由法院或仲裁机构依据事实和法律规定，判定是否应收取违约金及具体金额。

综上所述，房屋贷款办不下来时违约金的计算是一个复杂而细致的问题，需要综合考虑合同约定、实际损失、双方过错以及法律规定等多方面因素。希望以上解答能够对您有所帮助。