因开发商逾期交房且合同由不明行事人签署，业主要求退房的，应首先确认合同效力，再依据合同约定或法律规定处理退房事宜。

详细分析

一. 合同效力确认

1. 不明行事人签署合同的效力：

   • 如果合同是由不具备完全民事行为能力的人（如未成年人、精神病人等）签署，根据《民法典》的相关规定，该合同可能无效或效力待定。
   • 如果合同是由他人冒名签署，则合同对实际业主无效，业主有权主张合同无效。

2. 建议：

   • 业主应尽快咨询专业律师，通过法律途径确认合同的效力。
   • 如合同无效，业主可基于无效合同要求开发商退还已付房款及相应利息。

二. 退房事宜处理

1. 合同有效且约定退房条款：

   • 如果合同被确认为有效，且合同中明确约定了逾期交房可以退房的条款，业主可依据合同条款要求退房。
   • 退房时，业主应书面通知开发商，并按照合同约定的程序办理退房手续。

2. 合同有效但未约定退房条款：

   • 如果合同未明确约定逾期交房可以退房，业主可依据《民法典》第五百六十三条的规定，在开发商迟延履行主要债务（即交房义务）且经催告后在合理期限内仍未履行的情况下，要求解除合同退房。
   • 业主在要求退房前，应先向开发商发出书面催告函，明确指出逾期交房的事实，并要求在合理期限内交房。

3. 合同无效或被撤销：

   • 如前所述，如果合同无效或被撤销，业主有权要求开发商退还已付房款及相应利息。
   • 在这种情况下，业主无需再依据合同条款要求退房，而是直接基于合同无效或撤销的法律后果主张权利。

三. 法律责任与赔偿

• 无论合同是否有效，如果开发商逾期交房给业主造成损失，业主都有权要求开发商承担赔偿责任。
• 赔偿范围可能包括业主因逾期交房而额外支付的租房费用、已付房款的利息损失等。

总结

因开发商逾期交房且合同由不明行事人签署，业主要求退房的，应首先通过法律途径确认合同的效力。如果合同有效，业主可依据合同约定或《民法典》的相关规定要求退房；如果合同无效或被撤销，业主有权要求开发商退还已付房款及相应利息。在退房过程中，业主应注意保留相关证据，以便在必要时通过法律途径维护自己的合法权益。如有进一步需要，您可以继续咨询我。