针对您提出的“法院执行时被执行人不腾退”的问题，以下是我的详细解答：

1. 申请强制执行

当被执行人不按照法院判决或裁定腾退房屋时，申请执行人可以向法院提出强制执行申请。法院在收到申请后，有权依法采取强制措施，要求被执行人迁出房屋。若被执行人情节严重，法院还可以根据具体情况对其罚款、拘留；若其行为构成犯罪，将依法追究刑事责任。

2. 法院执行流程

• 发出执行通知：法院会首先向被执行人发出执行通知，明确要求其在指定时间内完成腾房。
• 强制迁出公告：若被执行人无视通知，拒不履行腾房义务，法院会发出强制迁出房屋的公告，再次明确要求其腾房。
• 强制执行措施：在公告期满后，若被执行人仍不腾房，法院会采取强制执行措施，如强制开锁、清场和提存屋内财物等，以保障申请执行人的合法权益。

3. 执行过程中的注意事项

• 固定相关证据：在执行过程中，申请执行人应注意固定相关证据，如对房屋现状、屋内财物等进行拍照、录像，为可能出现的纠纷提供有力证明。
• 举报妨害执行行为：若发现被执行人有隐匿、转移财产等妨害执行的行为，申请执行人应及时告知法院，以便法院采取更严厉的措施保障其合法权益。

4. 可能的法律后果

• 罚款、拘留：对于拒不履行腾房义务的被执行人，法院可以依据《民事诉讼法》对其罚款、拘留。
• 信用惩戒措施：法院还可以对被执行人采取信用惩戒措施，如限制其出境、列入失信被执行人名单等，以迫使其履行腾房义务。
• 刑事责任：若被执行人的抗拒执行行为构成犯罪，如拒不执行判决、裁定罪，将依法追究其刑事责任。

5. 实际案例参考

以小朱与小李的房屋纠纷为例，法院判决小李应腾退房屋给小朱。然而，判决生效后小李拒不腾房。小朱作为申请执行人，向法院申请强制执行。法院在发出执行通知后，小李仍不配合。于是，法院决定采取进一步措施强制其腾房，包括强制开锁、清场和提存屋内财物等。最终，小李被强制迁出房屋，并承担了执行过程中产生的费用。

综上所述，当法院执行时被执行人不腾退房屋时，申请执行人可以通过申请强制执行、等待法院执行通知、固定相关证据以及举报妨害执行行为等方式来维护自身权益。同时，被执行人也可能面临罚款、拘留、信用惩戒措施以及刑事责任等法律后果。如果您有类似的法律问题或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。