当业主不交物业费时，物业公司可以采取以下手段来维护自身权益，同时确保行为的合法性：

1. 沟通协商：

   • 物业公司应首先尝试与业主进行友好沟通，了解不交物业费的具体原因，并寻求解决方案。这可以通过上门沟通、电话或书面沟通等方式进行。

2. 按照合同约定采取措施：

   • 如果物业服务合同中明确约定了业主逾期缴纳物业费需承担违约金，物业公司可以根据合同约定要求业主支付相应违约金，并向业主明确说明违约金的计算依据和方式。
   • 在合同有明确约定且不违反法律法规的前提下，物业公司可以对拖欠物业费的业主采取一些合理的限制措施，如限制其使用部分公共设施。

3. 公示欠费信息：

   • 物业公司可以在小区内合理位置（如公告栏）以适当方式公示欠费业主名单及欠费情况，旨在督促业主尽快缴费。但公示时应注意保护业主的个人隐私，公示内容应限于欠费基本信息。

4. 法律途径：

   • 发送律师函：物业公司可以委托律师向欠费业主发送律师函，告知其不缴费可能面临的法律风险及物业将采取的进一步法律行动意向。
   • 申请支付令：若业主与物业之间的债权债务关系明确、合法，物业公司可以向法院申请支付令。法院受理申请后，经审查符合条件的，会向业主发出支付令。
   • 提起诉讼：若其他方式均无法解决，物业公司可以向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求业主支付欠费。在诉讼过程中，物业公司需提供充分证据证明自身已按合同约定提供服务且业主存在欠费事实。

重要提示：

• 物业公司在采取措施时必须严格遵循法律法规，不得采取断水、断电、限制业主进出小区等非法手段逼迫业主缴费，否则将承担相应的法律责任。
• 加强物业公司与业主之间的沟通协商是维护良好物业关系的关键，建议双方共同协商解决问题，以促进和谐共处。

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