当业主不交物业费时，物业公司可以采取以下合法手段来制衡和追讨物业费：
沟通协商
- 上门沟通：物业工作人员应主动上门拜访业主，了解其不缴费的具体原因，如对物业服务不满意、费用计算有争议等。通过面对面交流，直接倾听业主的诉求，解释物业服务的内容及费用构成，尝试解决问题，促使业主缴费。
- 电话或书面沟通：除了上门，物业还可以通过电话联系或发送书面催款通知的方式，礼貌地提醒业主缴费期限及逾期后果。催款通知应保留送达凭证，如邮寄回执或签收记录，以备后续可能的纠纷使用。
按照合同约定采取措施
- 收取违约金：如果物业服务合同中明确约定了业主逾期缴纳物业费需承担违约金，且该约定合理合法，物业可以根据合同约定要求业主支付相应违约金。在收取违约金时，物业应向业主明确说明违约金的计算依据和方式。
- 公示欠费信息：在小区内合理位置（如公告栏）以适当方式公示欠费业主名单及欠费情况，旨在督促业主尽快缴费。但公示时应注意保护业主的个人隐私，公示内容应限于欠费基本信息，如欠费金额、时间段等，避免泄露业主的其他个人信息。
法律途径
- 发送律师函：委托律师向欠费业主发送律师函，告知其不缴费可能面临的法律风险及物业将采取的进一步法律行动意向。律师函应以专业、规范的格式书写，并通过合理方式送达业主，如邮寄或当面送达，并保留送达证据。
- 申请支付令：根据《民事诉讼法》的规定，若业主与物业之间的债权债务关系明确、合法，物业可以向法院申请支付令。法院受理申请后，经审查符合条件的，会向业主发出支付令。业主在规定期间内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业可以向法院申请强制执行。
- 提起诉讼：若其他方式均无法解决，物业可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼过程中，物业需提供充分证据（如物业服务合同、服务记录、催款凭证等）证明自身已按合同约定提供服务且业主存在欠费事实。法院会根据双方证据进行审理并作出判决。若业主败诉仍不履行判决，物业可以申请强制执行，法院有权采取多种强制措施保障物业权益，如查封、扣押、拍卖业主的财产等。
重要提示：
- 物业在采取上述措施时，必须遵循法律法规，不能通过断水、断电、限制业主进出小区等非法手段逼迫业主缴费。这些行为不仅侵犯了业主的合法权益，还可能引发不必要的法律纠纷和损失。
- 加强物业公司与业主之间的沟通协商是维护良好物业关系的关键。建议双方在遇到问题时，共同协商解决问题，以促进和谐共处。如果业主对物业服务有不满或建议，物业应积极倾听并改进服务，以增强业主的信任和满意度。
法律依据：
- 《物业管理条例》等相关法律法规对物业服务和物业费缴纳有明确规定，物业公司和业主均应遵守。
- 《民事诉讼法》规定了申请支付令和提起诉讼等法律程序，为物业追讨物业费提供了法律保障。
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