结论前置：当业主不交物业费时，小区物业可以采取沟通协商、按照合同约定采取措施、公示欠费信息以及通过法律途径等多种合法措施来追讨物业费。
详细分析：
沟通协商：
- 友好沟通：物业应首先尝试与欠费业主进行友好沟通，了解其不交物业费的具体原因。这有助于物业理解业主的诉求，并可能找到双方都能接受的解决方案。例如，业主可能对物业服务有不满，物业可以通过沟通解释服务内容，或者承诺改进服务来促使业主缴费。
- 书面催告：若沟通无果，物业应向欠费业主发送书面的催缴通知，明确告知其欠费金额、缴费期限及逾期未缴的后果。催告通知应以挂号信、快递等方式送达，并保留好相关凭证，以备后续可能的法律纠纷使用。
按照合同约定采取措施：
- 收取违约金：如果物业服务合同中明确约定了业主逾期缴纳物业费需承担违约金，且该约定合理合法，物业可以根据合同约定要求业主支付相应违约金。这有助于维护合同的严肃性，并促使业主按时缴费。
- 限制使用部分公共设施（需谨慎）：在合同有明确约定且不违反法律法规的前提下，物业可以对拖欠物业费的业主采取一些合理的限制措施，如限制其使用部分公共设施。但这一措施必须谨慎使用，以免侵犯业主的合法权益。
公示欠费信息：
- 物业可以在小区公告栏或物业管理区域内显著位置公示欠费业主的名单及欠费情况（需隐去业主个人隐私信息），以起到警示作用。这有助于督促欠费业主尽快缴费，同时提醒其他业主按时履行缴费义务。但公示时需注意保护业主的个人隐私，避免泄露过多个人信息。
法律途径：
- 发送律师函：物业可以委托律师向欠费业主发送律师函，告知其不缴费可能面临的法律风险及物业将采取的进一步法律行动意向。律师函应以专业、规范的格式书写，并通过合理方式送达业主，以起到震慑作用。
- 申请支付令：根据《民事诉讼法》的规定，若业主与物业之间的债权债务关系明确、合法，物业可以向法院申请支付令。法院受理申请后，经审查符合条件的，会向业主发出支付令。业主在规定期间内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业可以向法院申请强制执行。
- 提起诉讼：若其他方式均无法解决欠费问题，物业可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼过程中，物业需提供充分证据（如物业服务合同、服务记录、催款凭证等）证明自身已按合同约定提供服务且业主存在欠费事实。法院会根据双方证据进行审理并作出判决。若业主败诉仍不履行判决，物业可以申请强制执行。
重要提示：
- 物业在采取措施时必须遵循法律法规，不能通过断水、断电、限制业主进出小区等非法手段逼迫业主缴费。这些行为不仅违法，还可能引发更大的纠纷和损失。
- 加强物业公司与业主之间的沟通协商是维护良好物业关系的关键。建议双方共同协商解决问题，以促进和谐共处。物业应不断提升服务质量，满足业主的合理需求，提高业主对物业服务的满意度，从而减少欠费问题的发生。
法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
- 《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
- 《物业管理条例》第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
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