小区楼房外墙渗水是造成房內发霉，一般应由物业或开发商承担责任。具体分析如下：
一. 责任判断依据
- 依据《房屋建筑工程质量保修办法》规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
- 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
- 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
- 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
- 电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
- 装修工程为2年。
若房屋在外墙保修期内出现渗水问题，开发商需承担维修及赔偿责任。
- 若房屋已过保修期：外墙作为公共部分，其维修和保养责任通常归物业公司。根据《物业管理条例》及相关规定，物业公司有责任对公共部分进行维护和修缮，包括外墙的防水处理。因此，若外墙渗水导致房内发霉，且房屋已过保修期，物业公司应承担维修及相应的赔偿责任。
二. 责任承担方式
开发商承担责任：若房屋在保修期内，业主应首先联系开发商，要求其进行维修并赔偿因渗水导致的损失。开发商应尽快安排维修，并承担因此产生的费用。
物业公司承担责任：若房屋已过保修期，业主应联系物业公司，要求其对外墙进行维修，并赔偿因渗水导致的房内发霉等损失。物业公司应及时响应，组织维修，并承担相应费用。
三. 实际操作建议
- 在发现外墙渗水导致房内发霉后，业主应及时拍照留证，并尽快联系物业或开发商反映问题。
- 若物业或开发商未能及时响应或处理，业主可考虑向相关部门投诉或寻求法律援助，以维护自身权益。
我建议，在处理此类问题时，业主应保持冷静，理性维权，同时积极与物业或开发商沟通协商，寻求妥善解决方案。如有进一步需要，您可以继续咨询我。