关于“改变土地性质的合同是否有效”这一问题，需要从多个角度进行分析。以下是我的详细解答：
核心结论
改变土地性质的合同，其效力主要取决于合同内容是否合法以及是否履行了相关的法定程序。如果合同内容合法，且按照法定程序进行了土地性质变更的申请和审批，那么该合同是有效的。反之，如果合同内容违法或者未履行法定程序，那么该合同可能被认定为无效。
具体分析
合同内容与法律的关系：
- 根据《土地管理法》，我国实行严格的土地用途管制制度。如果合同约定用途与土地实际性质不符，如将工业用地擅自改为商业用地，且未经过法定程序审批，那么该合同可能因违反法律强制性规定而无效。
- 然而，如果当事人在合同中明确约定了对用地性质进行变更，并且按照法定程序履行了出让、补缴费用、过户、行政审批等手续，那么该合同是有效的。这是因为合同双方已经就土地性质的变更达成了合意，并且履行了必要的法律程序。
规划调整的影响：
- 当政府依法调整土地利用总体规划或城乡规划时，原合同约定的土地用途可能丧失合法性基础。此时，如果继续履行原合同会违反新规划要求，那么法院可能会支持解除合同或认定部分条款无效。
- 但需要注意的是，这种规划调整导致的合同效力变化，并不意味着原合同本身存在违法性。而是由于外部规划环境的变化，导致合同无法继续履行。
行政审批的关联性：
- 涉及土地性质变更的合同，如建设用地使用权转让等，需要经自然资源部门审批。未经批准即签订并履行的合同，可能因欠缺法定生效要件而被认定未生效或无效。
- 因此，在签订涉及土地性质变更的合同前，务必确保已经履行了必要的行政审批手续。
实务建议
- 签约前核查：在签订涉及土地性质的合同前，建议通过不动产登记中心查询土地性质及规划用途，确保合同内容与法定用途一致。
- 约定变更条款：在合同中设置“因政策调整导致土地性质变化时的处理方式”等条款，以降低履约风险。
- 及时补办手续：如果发现土地性质与合同不符，应主动向主管部门申请变更登记或审批，以完善合同的法律效力。
综上所述，改变土地性质的合同是否有效，取决于合同内容是否合法、是否履行了法定程序以及是否存在外部规划环境的变化等因素。在签订和履行此类合同时，务必谨慎对待，确保合同的合法性和有效性。