因购买涉案房屋与债务人签订的协议，其有效性取决于多种因素。以下是对该问题的全面分析：

1. 有效情形：

   • 具备民事行为能力：协议双方必须为具有完全民事行为能力的自然人或法人。
   • 意思表示真实：协议应基于双方自愿、平等、协商一致的原则签订，无欺诈、胁迫等不正当手段。
   • 不违反法律法规：协议内容必须符合现行法律、行政法规的规定，不得违反房地产交易等相关法规。
   • 不违背公序良俗：协议不得损害社会公共利益，不得违背公共秩序和善良风俗。
   • 房屋产权清晰：出卖人需对房屋拥有合法的处分权，房屋无产权纠纷，未被司法机关查封，或虽设有抵押但已取得抵押权人同意转让。

2. 无效情形：

   • 欺诈、胁迫订立：如一方以欺诈、胁迫手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，特别是损害国家利益时，合同无效。
   • 恶意串通：债务人与债权人恶意串通，以明显不合理的低价买卖房屋，损害其他债权人利益的，合同无效。
   • 非法目的：表面上是房屋买卖，实际上是为了转移财产、逃避债务等非法目的的，合同无效。
   • 损害公共利益：合同履行会损害社会公共利益的，合同无效。
   • 违反强制性规定：如未取得预售许可证的开发商与买受人签订的房屋买卖合同，因违反相关规定而无效。
   • 无民事行为能力：不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人所实施的民事法律行为无效。

在签订此类协议时，应特别注意核实房屋的产权状况，确保出卖人对房屋有合法的处分权，并建议聘请专业律师审查协议内容，以确保协议的合法性、有效性和全面性，避免后续的法律纠纷。若您已签订此类协议或正考虑签订，并希望进一步了解协议的法律效力及可能的风险，请直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供针对性的法律建议。