暖气托管运行房土两税的法律依据主要为《财政部 税务总局关于延续供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2019〕38号）以及后续的延期公告，具体措施包括对供热企业向居民供热取得的采暖费收入免征增值税，以及对为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税。以下是对法律依据和措施的详细解析：

一. 法律依据

1. 免征增值税的法律依据

   • 根据《财政部 税务总局关于延续供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2019〕38号）以及后续的延期公告，自2019年1月1日至2027年供暖期结束，对供热企业向居民个人供热取得的采暖费收入免征增值税。

2. 免征房产税和城镇土地使用税的法律依据

   • 同样基于上述通知及延期公告，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税。

二. 具体措施

1. 免征增值税的措施

   • 免征增值税的采暖费收入包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。
   • 免征增值税的采暖费收入应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》的相关规定单独核算。
   • 通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例，计算免征的增值税。

2. 免征房产税和城镇土地使用税的措施

   • 对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税和城镇土地使用税。
   • 对兼营供热企业，视其供热所使用的厂房及土地与其他生产经营活动所使用的厂房及土地是否可以区分，按照不同方法计算免征的房产税和城镇土地使用税。可以区分的，对其供热所使用厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例计算免征额；难以区分的，对其全部厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占其营业收入的比例计算免征额。
   • 对自供热单位，按向居民供热建筑面积占总供热建筑面积的比例，计算免征供热所使用的厂房及土地的房产税和城镇土地使用税。

• 例如，某专业供热企业全年采暖费收入为1000万元，其中向居民供热取得的采暖费收入为600万元，则该企业可以免征的房产税和城镇土地使用税将按照60%的比例计算。

我的观点：暖气托管运行房土两税的优惠政策是国家为了支持居民供热采暖而出台的重要措施，对于供热企业而言，这些政策有助于减轻其税负，提高运营效率。在实际操作中，供热企业应当严格按照相关法律法规的规定执行，确保享受政策优惠的合法性和合规性。如有进一步需要，您可以继续咨询我。