在房产买卖中，委托人与受托人的关系是基于委托合同或委托书建立起来的法律关系。简单来说，委托人就是授权他人代为处理房产买卖相关事务的人，而受托人则是接受委托，代为处理这些事务的人。下面我将从几个方面详细解释这种关系：

1. 法律基础：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。在房产买卖中，委托人通过委托书授权受托人，受托人在委托权限内以委托人的名义实施的行为，对委托人具有法律效力。

2. 委托书的重要性：

   • 委托书是委托人与受托人之间关系的重要法律文件，它应明确记载委托事项、权限、期限等关键信息，并由委托人亲自签字或盖章确认。
   • 委托书的内容应完备，包括双方的身份信息、委托的具体事务、委托权限、委托期限等，以确保双方权益得到保障。

3. 委托的效力：

   • 当委托书满足法律规定的形式和实质要件时，它具有法律效力。受托人在委托权限内实施的行为，如签订买卖合同、办理过户登记、代收房款等，对委托人具有约束力。
   • 如果委托书存在无效情形，如委托人无民事行为能力、意思表示不真实或违反法律法规强制性规定等，那么该委托将无效。

4. 受托人的义务与责任：

   • 受托人应忠诚地履行委托事务，按照委托人的指示和要求处理房产买卖相关事宜。
   • 受托人在处理委托事务时，应尽到合理的注意义务，确保委托事务的顺利进行。
   • 如果受托人超越委托权限或未按照委托人的指示处理事务，给委托人造成损失的，受托人应承担相应的赔偿责任。

5. 转委托的规定：

   • 在某些情况下，受托人可能需要将部分事务转委托给他人处理。这时，受托人应经委托人同意或在紧急情况下为保护委托人利益而转委托。
   • 未经委托人同意的转委托，受托人应对转委托第三人的行为承担责任，除非符合紧急避险条件。

综上所述，买卖房产中的委托人与受托人关系是基于委托合同或委托书建立起来的法律关系。委托人通过委托书授权受托人处理房产买卖相关事务，受托人在委托权限内代为处理这些事务。双方应明确委托事项、权限、期限等关键信息，并确保委托书的合法性和有效性，以保障双方的权益。如果你有任何关于房产买卖委托的具体问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。