房产实际所有人能起诉租赁合同，但具体能否胜诉需根据案件具体情况分析。
首先，我们要明确一点，房产实际所有人对房产享有所有权，但这并不意味着他们可以随意起诉租赁合同。租赁合同的效力主要受到《民法典》的规范，其中规定了合同成立、生效、变更和终止的条件。
合同效力与物权变动：
- 根据《民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这意味着，即使房产未办理物权登记，租赁合同的效力也不受影响。
租赁合同的有效性：
- 租赁合同的有效性主要取决于合同内容是否合法、双方意思表示是否真实、是否违反法律法规的强制性规定等。如果租赁合同符合这些条件，那么它就是有效的，房产实际所有人不能仅凭自己是房产所有人就主张合同无效。
房产实际所有人的权利：
- 虽然房产实际所有人不能随意起诉租赁合同，但他们可以通过其他途径维护自己的权益。例如，如果承租人未按时支付租金或违反租赁合同的其他条款，房产实际所有人可以依据合同约定向承租人主张权利，包括要求支付租金、解除合同、要求赔偿损失等。
特殊情况的考虑：
- 如果房产实际所有人认为租赁合同的签订或履行过程中存在欺诈、胁迫等违法行为，或者合同内容显失公平，他们可以向人民法院提起诉讼，请求确认合同无效或撤销合同。但这需要提供充分的证据来证明自己的主张。
综上所述，房产实际所有人能起诉租赁合同，但能否胜诉取决于案件的具体情况。在起诉之前，建议房产实际所有人仔细审查租赁合同的内容，了解自己的权利和义务，并咨询专业律师的意见。如果你有任何关于遗产继承、房产纠纷或其他法律方面的问题，可以直接向我咨询。