针对您提出的“土地转让签订协议但未办理手续”的问题，以下是我为您提供的详细解答：

首先，根据我国的现行法律法规，土地转让必须依法办理相关的审批和登记手续，这是确保土地转让合法有效的关键步骤。未依法办理这些手续的土地转让行为，在法律层面上将被视为无效操作。这一规定旨在维护土地市场的秩序，保护土地权益人的合法权益，并防止非法转让土地的行为。

具体来说，如果土地转让只签订了协议而未办理相应的手续，那么这项交易就无法在法律上得到认可。这意味着，即使双方已经签订了协议，并且可能已经支付了部分或全部款项，但由于缺乏合法的审批和登记手续，该交易仍然不具备法律效力。

此外，土地转让还涉及到地役权的问题。地役权是指利用他人土地以便有效地使用或经营自己的土地的权利。在土地转让时，地役权也会一并转让。但同样地，这一转让也必须依法进行，并办理相应的登记手续。否则，地役权的转让也将被视为无效。

综上所述，土地转让签订协议但未办理手续是无效的。为了确保土地转让的合法有效，双方必须依法办理相关的审批和登记手续。同时，在转让过程中，也应关注地役权的转让问题，并确保其依法进行。

希望以上解答能够对您有所帮助。如果您在土地转让过程中遇到任何其他问题或需要进一步的法律咨询，请随时联系我们。