住户私下买卖院子是违法的。以下是详细分析：

一. 私下买卖院子的法律性质

1. 违法行为：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，擅自进行私下院子（通常与宅基地相关联）的交易是被视为违法行为的。这种行为可能触犯法律，涉及非法转让、倒卖土地使用权等罪名。
2. 宅基地属性：院子通常与宅基地相连，而宅基地及自留地、自留山等属于农民集体所有。因此，任何单位和个人都无权对其进行侵占、出售或以其他方式进行不合法的转让。

二. 法律依据与后果

1. 法律依据：《刑法》第二百二十八条明确规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，将受到法律的制裁，包括有期徒刑、拘役以及罚金等。
2. 法律后果：私下买卖院子不仅可能导致合同无效，还可能面临法律责任，包括但不限于罚款、有期徒刑等。

三. 总结与建议

• 总结：综上所述，住户私下买卖院子是违法的，这种行为侵犯了农民集体的土地所有权，并可能触犯刑法。
• 建议：如果您有买卖院子的需求，应该通过合法途径进行，如咨询当地政府或相关部门，了解合法的土地转让程序和规定。如有进一步需要，您可以继续咨询我。