土地增值税的非核定方式，实际上是指土地增值税的查账征收方式。在解释非核定方式之前，我们先了解一下核定征收的背景。
对于房地产企业而言，土地增值税是一个税负较重的税种。在某些特定情况下，如企业账目不健全、无法准确确定转让收入或扣除项目金额等，税务机关可能会采取核定征收的方式，即参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。然而，这并不是常规的征收方式。
那么，非核定方式，也就是查账征收方式，则是基于企业提供的账簿、凭证等财务资料，按照实际发生的转让收入和扣除项目金额来计算应缴纳的土地增值税。这种方式要求企业必须有健全、准确的财务资料，能够清晰反映土地转让的收入、成本、费用等各个方面。
具体来说，在非核定方式下，企业需要按照以下步骤来计算和缴纳土地增值税：
确定转让收入：企业需要准确核算并确认土地转让的收入，包括各种形式的收入，如货币收入、实物收入等。
计算扣除项目金额：企业需要按照税法规定，计算可以扣除的项目金额，如土地取得成本、开发成本、税费等。这些扣除项目必须有合法的凭证和依据。
计算增值额：转让收入减去扣除项目金额后，得到的就是增值额。这是计算土地增值税的基础。
确定税率并计算税额：根据增值额的大小，企业需要按照税法规定的税率来计算应缴纳的土地增值税税额。
申报缴纳：企业需要在规定的期限内，向税务机关申报并缴纳土地增值税。
总的来说，非核定方式（查账征收方式）要求企业必须有健全、准确的财务资料，并能够按照税法规定进行准确的计算和申报。这种方式有助于确保税收的公平性和准确性，同时也对企业的财务管理提出了更高的要求。