当欠债人有房产但该房产已抵押时，你可以按照以下步骤来妥善处理债务问题：

一、精确了解抵押情况

这是处理此类问题的第一步，也是至关重要的一步。你需要全面且深入地了解房产的抵押情况，包括但不限于：

• 抵押权人的身份：是银行、其他金融机构还是个人？
• 抵押债权金额的具体数目：这直接关系到房产价值的分配和你能获得的偿债金额。
• 抵押期限：判断抵押是否仍在有效期内，以及是否有即将到期的风险。

通过这些信息，你能更准确地判断房产的抵押情况和效力，为后续处理提供有力依据。

二、根据抵押物价值评估偿债可能性

若抵押房产的价值足够覆盖抵押债权以及欠债人的其他债务（包括你的债务），你可以选择等待抵押权人实现抵押权。这通常包括通过正规的拍卖程序或直接变卖房产。在房产处置完成后，若还有剩余价值，这部分就可以用于偿还你的债务。

三、积极协商，寻求解决方案

在等待抵押物处置的同时，你也可以主动与欠债人以及抵押权人进行协商沟通。探讨是否能够达成一个各方都能接受的还款方案。这可能包括：

• 欠债人通过其他财产或方式偿债。
• 与抵押权人协商，看是否能够在保障其权益的前提下，为你争取到一部分偿债资金。

协商解决方案往往能提高偿债效率，如果各方能达成一致，你的债权也能更快得到实现。

四、准备法律材料，必要时提起诉讼

如果协商无法达成一致，或者欠债人明显缺乏偿债诚意，你可以考虑向法院提起诉讼。在提起诉讼前，你需要准备充分的诉讼材料，尤其是关键证据，如借条、转账记录、人证等。通过法律程序，你可以要求法院确认你的债权，并在抵押房产处置完成后参与剩余财产的分配。

需要注意的是，由于房产已抵押给银行或其他金融机构，你在执行过程中可能需要与银行进行协商或按照法定程序处理。同时，也要关注诉讼时效问题，确保在法定期限内提起诉讼以维护自己的合法权益。

综上所述，处理欠债人有房产但已抵押的债务问题需要综合考虑多个方面，包括抵押情况、房产价值、协商可能性以及法律途径等。通过精准了解抵押情况、积极协商以及必要时提起诉讼等方式，你可以更有效地维护自己的合法权益。