关于烂尾楼未交房是否要交物业费的问题，结论是根据业主的实际情况来确定。以下是对这一问题的详细分析：

1. 已入住业主需承担物业费：

   • 根据《物业管理条例》及司法实践，若业主已实际接收房屋并入住（无论是否通过合法交付程序），即视为享受了物业服务（如安保、保洁等）。此时，物业公司可要求业主按合同约定支付物业费。
   • 即使开发商未完成正式交付手续，但业主自愿入住后，与物业公司的服务关系已事实成立。因此，已入住的业主通常需要承担物业费。

2. 未入住业主无需缴纳物业费：

   • 若业主未收房或未实际入住，且未与物业公司签订服务协议，则无需承担物业费。此情形下，物业费应由开发商承担，因开发商未完成交付义务。
   • 除非购房合同中明确约定“自通知交房日起计收物业费”，否则未入住的业主通常没有支付物业费的义务。

综上所述，烂尾楼未交房时，物业费是否要交由业主的实际情况决定。已入住的业主因其实际享受了物业服务，通常需要承担物业费；而未入住的业主，则通常无需缴纳物业费，除非合同中有特别约定。如果您面临此类情况，建议与物业公司协商，并保留好相关证据，以便在必要时维护自己的合法权益。如有进一步的法律问题，欢迎随时向我咨询。