关于您提出的“收房未入住物业费怎么收”的问题，以下是根据相关法律法规和通常做法给出的详细解答：
一、物业费收取的基本原则
物业费的收取主要依据业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》以及当地的相关政策规定。这些合同和政策通常会明确物业费的收取标准、方式以及特殊情况下的处理办法。
二、未入住情况下的物业费收取
合同约定优先：
- 如果《物业服务合同》中明确规定了未入住情况下的物业费收取标准，那么业主需要按照合同约定来支付物业费。
- 合同可能会规定无论业主是否入住，都需要全额缴纳物业费，因为物业服务企业提供的是对整个小区的公共服务，成本并不会因个别业主未入住而减少。
地方政策差异：
- 不同地区对于未入住房屋的物业费收取有不同的政策规定。
- 一些地方（如北京、天津等）规定，只要房屋已经交付给业主，无论是否入住，都需要全额缴纳物业费。
- 部分地区（如武汉等）则支持对未入住房屋的物业费进行适当减免，减免比例通常在10%至30%左右。业主需要向物业服务企业提交书面申请，并提供相关证明材料以申请减免。
特殊情况处理：
- 如果房屋因质量问题导致无法入住，且经过与开发商协商同意暂不入住的，那么在问题解决之前，物业费通常应由开发商承担。
- 如果由于开发商的原因未能按时交房，那么延迟交房期间产生的物业费不应由业主承担，而应由开发商负责。
三、建议与注意事项
- 仔细阅读合同：在购买新房时，请务必仔细阅读《物业服务合同》，了解物业费收取的相关条款，以避免后续产生不必要的纠纷。
- 关注地方政策：同时，也应关注所在地的物业管理条例和相关政策规定，以便准确了解自己的权利和义务。
- 积极沟通协商：如果对物业费的收取有任何疑问或争议，建议与物业公司进行积极沟通协商，寻求合理的解决方案。
- 保留证据：在涉及物业费争议时，务必保留好相关证据（如购房合同、物业服务合同、水电燃气使用记录等），以便在需要时提供证明。
- 法律途径维权：如果无法通过沟通协商解决问题，可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等相关机构投诉，或者通过诉讼等法律途径来维护自己的合法权益。
综上所述，收房未入住的物业费收取问题需要根据《物业服务合同》和当地政策来确定。业主在处理此类问题时，应仔细了解合同约定和政策规定，并与物业公司进行积极沟通协商。如有需要，可以寻求法律帮助以维护自身权益。