房子契税的缴纳并不是直接依据房款的总价来计算，而是基于不含增值税的成交价格。以下是对这一问题的详细解答：

一、契税的计税依据

契税的计税依据是土地、房屋权属转移合同所确定的成交价格，但这个价格是不包含增值税的。这一规定来源于《中华人民共和国契税法》第四条，它确保了税负的公平合理以及计算的准确性。在营改增之后，增值税被视作价外税，所以，在确定契税的计税依据时，需要将增值税部分从总价中剔除。

举个例子，如果购房合同的总价款是105万元，增值税税率是5%，那么不含税的价格就是105万元除以（1+5%），即100万元。这100万元就是契税的计税依据。

二、契税的税率与计算方法

契税的税率并不是固定的，它会根据地区、房屋类型以及购买时间等因素有所变化。一般来说，契税的税率在百分之三到百分之五之间。具体的税率由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，并需要报相关部门决定和备案。

契税的计算方法相对简单，就是将不含税的成交价格乘以具体的税率。比如，如果一套房屋的不含税成交价格是100万元，当地的契税税率是3%，那么需要缴纳的契税就是100万元乘以3%，即3万元。

三、契税的缴纳与优惠政策

契税是在不动产（土地、房屋）产权发生转移时，对新业主（产权承受人）征收的一次性税收。购房者必须在购买房屋时及时缴纳契税，否则税务机关将按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

同时，对于满足一定条件的购房者，国家提供了契税的减免或优惠政策。这些条件可能包括首次购买普通住房、购买家庭唯一住房、因拆迁重新购置住房且购房成交价格不超过货币补偿金额等。然而，具体的政策可能会因地区和时间的不同而有所差异。

总结

综上所述，房子契税的缴纳并不是直接按照房款的总价来计算，而是基于不含增值税的成交价格和适用的税率。购房者在计算并缴纳契税时，应严格遵循《中华人民共和国契税法》的相关规定，并关注当地的契税政策和优惠政策，以确保自己的权益得到最大程度的保障。