楼房外墙漏水问题，需要根据具体情况来确定由哪个部门或责任方来处理。以下是根据不同情况给出的详细解答：

一、保修期内的情况

• 责任主体：开发商
• 处理方式：
  • 如果您的楼房仍在保修期内（通常为5年，具体以购房合同中的保修条款为准），外墙漏水问题应由开发商负责维修。
  • 您应首先查看购房合同中的保修条款，确认保修期限和责任。
  • 然后联系开发商或物业公司，要求他们派人来检查和维修。
  • 如果开发商未履行保修义务，您可以向当地建设工程质量监督管理部门投诉。

二、保修期外且有物业服务公司管理的情况

• 公共部位老化：

  • 责任主体：全体业主（使用住宅专项维修资金）
  • 处理方式：
    • 向物业公司报告漏水情况。
    • 物业公司会申请使用住宅专项维修资金进行维修，这通常需要经过业主大会或相关部门的审批。

• 相邻业主不当行为：

  • 责任主体：相邻业主
  • 处理方式：
    • 先与相邻业主协商，要求其承担维修责任及赔偿。
    • 如果协商不成，可以向法院提起诉讼。

三、没有物业服务公司管理的老旧小区

• 责任主体：全体业主
• 处理方式：
  • 由业主委员会或业主代表组织业主大会。
  • 讨论维修方案和费用分摊。
  • 选择有资质的维修单位进行施工。

四、特殊商业地产或独栋别墅等情况

• 责任主体：根据产权归属和合同约定确定，可能涉及开发商、业主委员会、物业管理公司或特定业主。
• 处理方式：
  • 查阅相关合同文件，明确责任。
  • 向对应责任方提出维修要求。
  • 如果涉及多个责任主体或争议，可以通过协商、调解或法律诉讼解决。

五、物业公司责任的情况

• 适用情况：物业公司未能履行维修、养护职责导致的漏水。
• 处理方式：
  • 联系物业公司进行维修。
  • 如果物业无法解决问题，可以申请使用住宅专项公共维修基金，但需经过建设房地产主管部门或业主大会的审批。

六、业主自身责任的情况

• 适用情况：业主装修过程中破坏外墙防水层等导致的漏水。
• 处理方式：业主需要自行承担修理费用和责任。

七、第三方责任的情况

• 适用情况：第三人过错行为导致的漏水，如邻居装修破坏防水层。
• 处理方式：第三人应承担侵权责任，包括赔偿损失和承担维修费用。

处理建议

1. 及时联系责任方：发现漏水后，应立即联系相关责任方进行检查和维修，以防止问题进一步恶化。
2. 保留证据：收集并保存照片、视频、维修记录等证据，以备后续使用。这些证据在协商或法律诉讼中可能起到关键作用。
3. 协商解决：尝试通过协商方式解决问题，可以邀请第三方机构进行鉴定以明确责任。协商是解决纠纷的一种高效且成本较低的方式。
4. 法律途径：如果协商无果，您可以通过法律途径维护自己的合法权益，如向法院提起诉讼。在提起诉讼前，请确保您已收集足够的证据来支持您的主张。

综上所述，楼房外墙漏水的处理需根据具体情况而定。您应了解相关法律法规和合同条款，依法维护自己的权益。同时，保持冷静和理性，寻求最合适的解决方案。