违规建筑租赁合同一般无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的除外。以下是对这一问题的详细分析：

一、法律依据与无效原因

1. 法律依据：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效的条件之一是不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，《民法典》第一百五十三条明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
   • 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条也明确指出，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2. 无效原因：

   • 租赁标的物不合法：违规建筑违反了《城乡规划法》等相关法律法规的强制性规定，未取得合法的建设审批手续。因此，以违规建筑为租赁物的合同自然违反了法律的强制性规定，导致合同无效。
   • 损害公共利益：违规建筑的存在可能危及公共安全、破坏城市规划、影响环境保护等公共利益。认可此类合同的效力将鼓励违规建设，不利于维护社会秩序和公共利益。

二、特殊情况下的效力变化

尽管违规建筑的租赁合同原则上无效，但在某些特殊情况下，其效力可能会发生变化：

• 如果在一审法庭辩论终结前，违规建筑取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，那么根据法律规定，该租赁合同应被认定为有效。
• 对于租赁期限超过临时建筑使用期限的情况，如果在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限，那么延长使用期限内的租赁期间也被认定为有效。

三、实践后果与处理

1. 返还租金和租赁物：一旦违规建筑租赁合同被认定无效，出租人需返还承租人已支付的租金，承租人则需返还租赁物。这是合同无效后的直接法律后果。
2. 分担损失：对于因合同无效给双方造成的损失，应根据双方的过错程度来分担责任。通常，出租人因提供违规建筑而承担主要责任，但承租人在签订合同时未尽到审查义务也可能承担一定责任。例如，如果承租人在签订合同时明知是违规建筑仍选择租赁，那么其可能需承担部分损失。

四、建议与警示

在签订租赁合同时，双方务必确保租赁物的合法性。出租人应提供完整的建设审批手续和产权证明，承租人则应仔细审查这些文件以确保租赁物的合法性。通过这一措施，可以有效避免不必要的法律纠纷和经济损失。例如，承租人在签订合同时可以要求出租人提供建设工程规划许可证等相关文件，并进行核实。

综上所述，违规建筑的租赁合同因其违反法律法规的强制性规定和损害公共利益而被认定为无效。但在特殊情况下，如在一审法庭辩论终结前取得相关许可或批准，合同可能转为有效。在实际操作中，双方应严格遵守相关法律法规，确保租赁活动的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。