针对您提出的“租赁合同超过20年的部分怎么办”这一问题，以下是我为您提供的详细解答：
首先，我们需要明确的是，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋租赁合同的租赁期限是不得超过二十年的。这是法律对租赁期限设定的上限，旨在保护租赁双方的合法权益，避免因过长的租赁期限而可能引发的各种法律风险和纠纷。
一、超过20年部分的效力
当租赁合同中约定的租赁期限超过二十年时，超出二十年的那部分约定将被视为无效。这意味着，虽然合同中的其他条款（如租金支付、房屋使用和维护等）在双方真实意思表示且内容不违反法律法规的强制性规定的前提下仍然有效，但超过二十年的租赁期限部分将不受法律保护。
二、合同部分无效的处理
在最初的二十年内：只要合同条款是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同在最初的二十年内仍然有效。双方需按照合同约定履行各自的义务，如按时支付租金、合理使用房屋等。
超过二十年的部分：由于这部分约定无效，因此双方无需按照无效的条款履行义务。如果双方希望继续保持租赁关系，可以在二十年租赁期限届满后，通过协商重新签订租赁合同，并重新约定租赁期限及其他相关条款。
三、租赁期限届满后的处理方式
续订合同：二十年的租赁期限届满后，如果双方愿意继续保持租赁关系，可以选择重新签订租赁合同。此时，新的租赁期限同样不得超过二十年。双方可以在新合同中明确约定租赁期限、租金支付方式、房屋使用和维护等条款。
终止租赁关系：如果双方不愿意继续保持租赁关系，可以在二十年租赁期限届满后终止合同。此时，双方需按照合同约定办理房屋交接手续，并结清相关费用。
四、实际操作建议
在签订合同时：当事人应特别注意租赁期限的合法性，确保不超过法定的最长租赁期限。如果合同中已经约定了超过二十年的租赁期限，双方应及时协商调整，将租赁期限修改为不超过二十年的有效期限。
在合同履行过程中：如果双方对租赁期限或其他合同条款有任何疑问或争议，建议及时咨询专业律师或相关机构，以确保自身权益得到妥善保护。
在租赁期限届满前：如果双方希望继续保持租赁关系，应提前开始协商续订合同的事宜，以确保在租赁期限届满后能够顺利续订合同并继续履行租赁关系。
综上所述，当租赁合同约定的租赁期限超过二十年时，超过部分无效。双方应严格遵守相关法律法规关于租赁期限的规定，并在合同履行过程中注意保护自身权益。如有任何疑问或争议，建议及时咨询专业律师或相关机构以获取帮助。