当法院变卖房产未能成功出售时，其后续的处理方式会依据房产所处的法律程序阶段以及具体的法律规定来决定。以下是对此问题的详细解答：
一、司法拍卖及变卖流程中的处理
第一次流拍后：
- 法院通常会组织第二次拍卖，希望通过再次拍卖能够成功出售房产。
- 在某些特定情况下，如果债权人同意，法院也会考虑以物抵债的方式，即将房产直接过户给债权人以抵偿债务。
第二次流拍后：
- 若再次流拍，法院可能会采取降价拍卖的策略，降低起拍价以吸引更多潜在买家。
- 另一种选择是，法院将房产作价交给申请执行人或其他执行债权人抵债。
- 如果申请执行人或其他执行债权人不接受抵债，且被执行人没有其他可供执行的财产，同时债权人也同意，法院可能会决定解除查封、扣押，并将房产退还被执行人。
变卖不成后：
- 如果经过两次拍卖和一次变卖均未能成交，法院会根据具体情况作出相应处理。
- 法院可能会继续寻找潜在买家，或者调整拍卖条件（如价格、付款方式等）后再次尝试拍卖或变卖。
- 在符合法律规定的条件下，法院也可能将房产作价交给申请执行人抵偿债务，或者由申请执行人与被执行人协商其他处理方式，如分期偿还债务等。
二、非司法程序下的房产变卖不成处理
虽然您的问题主要关注司法程序，但了解非司法程序下的处理方式也有助于全面理解：
与买家协商：
- 如果房产在非司法程序下变卖不成，卖家可以与潜在买家进行协商，了解买家的顾虑和需求，尝试调整交易条件以促成交易。
重新定价或营销：
- 卖家可以重新评估房产的市场价值，并调整售价以更符合市场需求。
- 同时，加强房产的营销和推广工作，提高房产的曝光度和吸引力。
寻求专业帮助：
- 如果卖家自行变卖困难，可以考虑委托专业的房地产中介或拍卖机构进行代理销售或拍卖。
- 这些专业机构具有更丰富的市场经验和资源，能够更好地推广和销售房产。
其他处理方式：
- 如果房产长期无法变现，卖家还可以考虑将其出租以获取租金收入。
- 或者，根据具体情况和市场需求，对房产进行改造或升级后再行出售或出租。
针对您问题的具体建议
在司法程序下，如果房产变卖不成，建议您：
- 密切关注法院的后续处理决定，了解是否会有进一步的拍卖或变卖尝试。
- 与法院和申请执行人保持沟通，了解是否有可能通过协商达成其他处理方式，如以物抵债或分期偿还债务等。
- 如果认为法院的处理方式存在不当或不合理之处，可以考虑咨询专业律师，了解是否可以通过法律途径维护自己的权益。
希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的法律建议，请随时咨询。