小区物业合同到期没有续签物业还在服务-周玲律师|法行宝
2026-07-16 房产纠纷

结论前置:小区物业合同到期没有续签但物业仍在服务的情况下,双方之间通常形成事实上的物业服务合同关系。为确保双方权益,建议尽快通过法定程序续签合同或明确后续服务安排。以下是对此问题的详细分析:

一、合同状态及法律性质

  1. 事实服务关系的确立:

    • 当物业合同到期后,若物业公司继续按照原合同标准提供物业服务,且业主或业主委员会未明确表示反对,则双方之间构成事实上的物业服务合同关系。这种关系基于双方的实际行为形成,虽无书面合同,但双方的权利义务仍受相关法律法规及原合同条款(除期限外)的约束。
  2. 合同延续的合理性:

    • 这种事实服务关系并非无期限的延续。它通常在业主大会或业主委员会未及时选聘新物业公司时有效。在此期间,物业公司有权依据原合同要求业主支付物业费,同时也有义务继续按约定提供服务。

二、双方的权利和义务

  1. 业主的权利和义务:

    • 权利:业主有权要求物业公司按约定提供服务,并对服务质量提出改进要求。同时,业主也有权与物业公司重新协商合同条款或更换物业公司。
    • 义务:业主需按原合同或与物业公司协商确定的标准支付物业费。若业主普遍恶意拖欠物业费,物业公司有权依法解除事实合同关系。
  2. 物业公司的权利和义务:

    • 权利:物业公司有权按原合同或协商标准收取物业费,并在服务中获取合理利润以维持运营。
    • 义务:物业公司需继续按原合同或协商确定的服务内容和标准提供服务,并接受业主的监督。若物业公司降低服务标准或长期不履行服务义务,业主有权提出异议并要求改正,甚至依法解除合同。

三、法律风险及解决途径

  1. 法律风险:

    • 纠纷增多:缺乏书面合同易导致服务内容、收费标准等方面的纠纷。例如,物业公司可能擅自提高物业费标准,而业主则可能拒绝支付。
    • 权益保障困难:纠纷发生时,双方可能难以依据合同条款维权。由于没有明确的合同约定,法院或仲裁机构在裁决时可能面临更大的困难。
  2. 解决途径:

    • 协商解决:双方可就争议问题协商,达成一致后签订新合同或补充协议。这是最为直接和有效的解决方式。
    • 第三方调解:若协商无果,可请求业主委员会、居委会等第三方进行调解,促成双方和解。调解结果通常具有约束力,且成本较低。
    • 法律手段:若协商和调解均无法解决问题,双方可通过诉讼或仲裁解决纠纷。在此过程中,法院或仲裁机构将依据相关法律法规和事实情况作出裁决。

四、建议措施

  1. 及时续签合同:

    • 为避免不必要的纠纷和不稳定因素,建议业主大会或业主委员会尽快与原物业公司续签合同或选聘新的物业公司。续签合同时,应明确双方的权利义务、服务内容、收费标准等关键条款。
  2. 明确后续服务安排:

    • 若暂时无法续签合同,双方应就后续服务事宜进行明确约定,包括服务内容、收费标准、服务期限等。这可以通过签订补充协议或会议纪要等方式实现。
  3. 加强沟通与监督:

    • 物业公司应加强与业主的沟通,及时了解业主的需求和意见,不断提升服务质量。同时,业主也应积极监督物业公司的服务行为,确保物业公司按约定提供服务。

法律依据:

  • 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条:建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。
  • 《中华人民共和国民法典》第九百四十八条:物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

综上所述,小区物业合同到期没有续签但物业仍在服务的情况下,双方之间形成事实上的物业服务合同关系。为确保双方权益,建议尽快通过法定程序续签合同或明确后续服务安排。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助,请随时向我咨询。