房东收了定金却不想出租房屋，即使未签合同，房东的行为也构成违约，您有权要求房东承担违约责任。以下是具体分析：

1. 定金罚则的适用
   根据《民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或履行不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
   

• 若您能证明已支付定金（如转账记录、收据、聊天记录等），且房东明确表示拒绝出租，您有权要求房东双倍返还定金（即返还40元）。
  
• 若房东仅口头拒绝但未明确表示不租，您可先通过书面形式（如短信、邮件）要求房东限期履行出租义务，逾期未履行则可主张双倍返还。

1. 未签合同不影响定金效力
   定金合同是实践合同，自定金实际交付时成立。即使未签订书面租赁合同，只要双方就定金性质（如“租房定金”）达成一致，且您已实际支付，定金条款即生效。
   

• 房东以“未签合同”为由拒绝承担责任，无法律依据。您可保留支付定金的凭证，作为主张权利的证据。

1. 协商与诉讼路径
   

• 协商解决：建议先与房东沟通，明确要求其双倍返还定金，并保留沟通记录（如录音、聊天记录）。
  
• 诉讼解决：若协商无果，您可向法院起诉，主张房东返还双倍定金。诉讼成本较低（标的额仅20元，但需考虑时间成本），若房东态度强硬，诉讼是有效维权手段。

1. 注意事项
   

• 定金与订金的区别：若您支付的是“订金”而非“定金”，则订金仅属预付款，房东拒绝出租时只需返还本金，无需双倍赔偿。因此，务必确认支付时的表述（如转账备注、收据内容）。
  
• 证据收集：除定金支付凭证外，还需证明房东拒绝出租的事实（如房东明确表示“不租了”的聊天记录、录音等）。

行动建议：

1. 立即联系房东，要求其书面确认拒绝出租（如短信、邮件），并明确要求双倍返还定金；
   
2. 若房东拒绝，整理好定金支付凭证、沟通记录等证据，向法院提起民事诉讼；
   
3. 若标的额较小且您不愿诉讼，可向当地居委会、房管部门或12345热线投诉，借助行政力量督促房东履行义务。
   

如有其他细节需要补充（如定金支付方式、房东拒绝出租的具体表述等），可进一步说明，我会为您细化分析。