当租赁合同中未约定违约金时，违约责任的承担与赔偿问题确实需要根据相关法律法规及合同实际履行情况来综合确定。以下是我为您详细梳理的解答：
一、违约责任不因未约定违约金而免除
首先，要明确的是，即使租赁合同中没有明确约定违约金条款，违约方也并不因此免除违约责任。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，仍需承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
二、赔偿范围的确定
直接损失：
- 违约方需赔偿因违约行为直接导致的财产减少，如设备损坏的维修费用、租金收入减少等。这些损失是直接且可量化的。
间接损失（可得利益损失）：
- 除了直接损失外，违约方还需赔偿因违约行为导致的间接损失，即可得利益的损失。例如，因承租人提前退租，出租人在剩余租赁期限内无法获得的租金收入。但需要注意的是，间接损失的赔偿需满足可预见性规则，即该损失应是违约方在订立合同时能够预见到或应当预见到的。
三、具体计算方法与实践操作
实际损失计算：
- 守约方需提供充分证据证明其因违约行为遭受的实际损失，包括直接损失和间接损失。这可能涉及提供票据、合同、财务报表等证据。
参考标准：
- 在确定赔偿金额时，可以参考当地法院类似案件的判决结果，了解司法实践中对类似违约行为的赔偿标准。
- 同时，也可以参考房地产租赁行业的通行做法，如押金数额、市场租金水平等，作为确定赔偿金额的参考。
协商与调解：
- 在诉讼前，双方可以通过协商或第三方调解机构（如人民调解委员会）达成和解协议，明确赔偿金额及支付方式。这有助于简化纠纷处理流程，降低时间成本。
诉讼途径：
- 若协商不成，守约方可以向法院提起诉讼，请求法院判决违约方承担赔偿责任。法院将根据双方提供的证据及法律规定，酌情确定赔偿金额。
四、不同违约情形下的处理建议
承租人提前退租：
- 出租人可要求承租人支付剩余租期内的租金损失，但需扣除因房屋空置而可能节省的费用（如无需支付的物业费、水电费等）。
- 若出租人及时将房屋另行出租，可减少损失并相应调整赔偿金额。
出租人迟延交付房屋：
- 承租人可要求出租人支付因迟延交付而产生的额外费用（如临时住宿费用）及预期利益损失（如因无法按时开业而导致的营业损失）。
房屋质量问题导致无法使用：
- 承租人可要求出租人承担修复费用或赔偿因无法使用房屋而产生的损失（如租金减免、搬迁费用等）。
五、建议与总结
- 在签订租赁合同时，双方应尽可能明确约定违约金条款，以简化后续纠纷处理流程并降低风险。
- 在发生违约时，建议双方优先通过协商方式解决争议；若协商无果，则可寻求法律途径维护自身权益。
- 守约方在维权过程中需承担较重的举证责任，因此应尽可能收集并保存相关证据，以支持其赔偿请求。
希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的法律建议，请随时咨询。