当租赁合同双方未约定违约金时，违约金的计算及处理方式需依据相关法律法规及合同实际履行情况来综合确定。以下我将从法律依据、计算方法以及不同违约情形的处理建议三个方面，为您详细阐述这一问题。

一、法律依据

1. 《民法典》第五百八十四条： 该条款规定，若合同未约定违约金，守约方有权要求违约方赔偿其因违约所遭受的实际损失。这包括合同履行后可以获得的利益，但赔偿额不得超过违约方在订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。这一条款为填补性赔偿提供了法律基础，即赔偿范围以实际发生的损失为限。

2. 公平原则与诚实信用原则： 在合同未约定违约金的情况下，法院在审理时会结合合同履行情况、当事人过错程度等因素，遵循公平原则和诚实信用原则进行综合判断，以确保赔偿结果的合理性，避免畸高或畸低的赔偿。

二、计算方法

1. 实际损失计算：

   • 直接损失：如租金收入减少、维修费用增加等可直接量化的损失。例如，若承租人提前退租导致房屋空置，出租人可要求承租人支付空置期间的租金损失。
   • 间接损失：如因违约导致的商业机会丧失、预期收益减少等难以直接量化的损失。这类损失需要守约方提供充分证据来支持其主张。

2. 参考标准：

   • 同类案件判决：可以查阅当地法院类似案件的判决结果，了解司法实践中对类似违约行为的赔偿标准，作为确定赔偿金额的参考。
   • 行业惯例：参考房地产租赁行业的通行做法，如押金数额、市场租金水平等，也可以作为确定赔偿金额的参考依据。

3. 协商与调解： 在诉讼前，双方可以通过协商或第三方调解机构（如人民调解委员会）达成和解协议，明确赔偿金额及支付方式。这种方式更为灵活且成本较低。

4. 诉讼途径： 若协商不成，守约方可向法院提起诉讼，请求法院判决违约方承担赔偿责任。法院将根据双方提供的证据及法律规定，酌情确定赔偿金额。

三、不同违约情形的处理建议

1. 承租人提前退租：

   • 出租人可要求承租人支付剩余租期内的租金损失，但需扣除因房屋空置而可能节省的费用（如无需支付的物业费、水电费等）。
   • 若出租人及时将房屋另行出租，可减少损失并相应调整赔偿金额。

2. 出租人迟延交付房屋：

   • 承租人可要求出租人支付因迟延交付而产生的额外费用（如临时住宿费用）及预期利益损失（如因无法按时开业而导致的营业损失）。

3. 房屋质量问题导致无法使用：

   • 承租人可要求出租人承担修复费用或赔偿因无法使用房屋而产生的损失（如租金减免、搬迁费用等）。

注意事项与建议

• 及时固定证据：发现违约行为后，应立即拍照、录像，保存短信、通话录音等原始载体，以证明损失的存在及因果关系。
• 合理控制损失：守约方有义务采取适当措施防止损失扩大，如尽快发布招租信息以减少房屋空置时间。
• 专业评估辅助：对于复杂损失（如房屋贬值、经营收益减少），可委托第三方机构出具鉴定报告，以提供更准确的损失评估。

综上所述，当租赁合同双方未约定违约金时，守约方有权要求违约方赔偿其因违约所遭受的实际损失。在计算赔偿金额时，应遵循法律规定、参考行业惯例，并结合合同实际履行情况进行综合判断。若双方无法协商一致，可通过诉讼途径解决争议。