关于银行未办理预抵押和正式抵押登记时，开发商的阶段性连带保证责任，主要涉及以下法律要点和分析：

1. 阶段性连带保证责任的定义与性质

   • 阶段性连带保证责任，通常指的是在购房贷款中，开发商为购房人的贷款向银行提供的一种阶段性担保。这种担保责任在购房人取得房屋产权并办理正式抵押登记后，通常会解除或转化为其他形式的担保。
   • 若银行未按照约定办理预抵押或正式抵押登记，开发商的阶段性连带保证责任可能不会因购房人取得产权而自动解除，开发商可能仍需承担担保责任。

2. 银行未办理抵押登记的法律后果

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押权自登记时设立。若银行未办理抵押登记，则抵押权未设立，银行无法就抵押物优先受偿。
   • 在此情况下，若购房人违约不偿还贷款，银行可能会要求开发商承担连带保证责任，因为开发商的担保责任并未因抵押权的未设立而免除。

3. 开发商的责任范围与免责条件

   • 开发商的责任范围通常根据其与银行签订的担保合同来确定。若合同中明确约定了开发商在银行未办理抵押登记时的责任，则开发商需按照合同约定承担责任。
   • 开发商可能主张免责的情况包括：银行故意或重大过失未办理抵押登记、购房人或第三方原因导致抵押登记无法办理等。但这些免责条件需根据具体合同和法律规定来判断。

4. 实务操作中的建议

   • 对于开发商：在签订担保合同时，应明确约定银行未办理抵押登记时的责任划分和免责条件。同时，应密切关注抵押登记的办理情况，及时与银行沟通并督促其办理。
   • 对于银行：应严格按照合同约定和法律规定办理抵押登记手续，确保抵押权的设立。若因故无法办理，应及时与开发商和购房人沟通并协商解决方案。
   • 对于购房人：应了解自己的贷款和担保情况，确保按时还款并配合银行和开发商办理相关手续。若遇到问题，应及时咨询专业律师或相关机构。

5. 相关法律条文参考

   • 虽然直接的法律条文可能并未明确提及“银行未办理预抵押和正式抵押登记时开发商的阶段性连带保证责任”，但可以根据《中华人民共和国民法典》中关于抵押权设立、连带保证责任等相关规定进行推理和分析。
   • 具体来说，可以参考《民法典》第三百九十四条（抵押权的定义）、第四百零二条（抵押权的设立）、第六百八十八条（连带责任保证的定义和承担）等条款。

总结与建议： 银行未办理预抵押和正式抵押登记时，开发商的阶段性连带保证责任不会自动免除。开发商应密切关注抵押登记的办理情况，并在必要时与银行和购房人沟通协商解决方案。若遇到法律纠纷或需要进一步了解相关法律问题，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律意见和帮助。