结论：以房抵债协议中，若房子不能办证，合同的效力会受到一定影响，但并非绝对无效，具体需结合实际情况判断。以下从多个角度进行分析：
一、合同效力的基本判断
合同生效要件：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同生效需满足行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定、不违背公序良俗等条件。
- 若以房抵债协议满足上述条件，且双方意思表示真实，则合同原则上有效。
不能办证对合同效力的影响：
- 房子不能办证，可能涉及房屋权属不明、存在权属纠纷或房屋本身不符合办证条件等问题。
- 若因房屋本身问题导致不能办证，且该问题在合同签订时双方均已知情或应知情，则可能不影响合同效力，但双方需就房屋交付、使用等事项作出明确约定。
- 若因卖方故意隐瞒房屋不能办证的事实，导致买方在不知情的情况下签订合同，则买方有权主张合同无效或撤销合同，并要求卖方承担相应责任。
二、不能办证的具体情形及法律后果
房屋权属不明：
- 若房屋存在权属纠纷，如共有权人未同意出售、房屋被查封或抵押等，则合同可能因无法履行而无效或可撤销。
- 在此情况下，买方有权要求卖方返还已支付的款项，并可能要求卖方承担违约责任或赔偿损失。
房屋不符合办证条件：
- 若房屋因规划、建设等手续不全或存在违法建设等问题导致不能办证，则合同效力可能受到影响。
- 双方需就房屋的现状、使用风险等事项进行明确约定，并可能需承担因房屋不能办证而带来的法律风险。
卖方故意隐瞒：
- 若卖方故意隐瞒房屋不能办证的事实，导致买方在不知情的情况下签订合同，则买方有权依据《民法典》的相关规定主张合同无效或撤销合同。
- 买方还有权要求卖方返还已支付的款项，并可能要求卖方承担欺诈责任或赔偿损失。
三、法律建议
签订合同前进行尽职调查：
- 买方在签订以房抵债协议前，应对房屋的权属、规划、建设等手续进行尽职调查，确保房屋符合办证条件且不存在权属纠纷。
明确约定房屋现状及使用风险：
- 双方应在合同中明确约定房屋的现状、使用风险及不能办证的处理方式等事项，以避免后续纠纷。
及时咨询专业律师：
- 若对房屋能否办证存在疑虑或合同履行过程中出现纠纷，建议及时咨询专业律师，以便更好地维护自身权益。
总结：以房抵债协议中房子不能办证，合同的效力并非绝对无效，而是需结合具体情况判断。双方在签订合同时应谨慎审查房屋状况，并在合同中明确约定相关事项，以降低法律风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。