结论：租赁土地建厂租期超过20年的，超过20年的部分并不全部无效，而是超过法定最长租赁期限（20年）的部分无效，20年以内的部分仍然有效。

法律背景与解释：

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一条款明确规定了租赁合同的最长期限为20年，这是为了保护当事人的合法权益，避免因租赁期限过长而可能引发的各种风险和不确定性。

具体分析：

1. 租赁期限的法定限制：

   • 法律对租赁期限有明确的限制，即最长不得超过20年。这是为了平衡租赁双方的权利义务，防止一方因租赁期限过长而遭受不公平的损失。

2. 超过部分的效力：

   • 如果租赁合同中约定的租赁期限超过了20年，那么超过的部分将被视为无效。这意味着，在租赁合同的前20年内，合同是有效的，双方应当按照合同约定履行各自的义务；但是，超过20年的部分，合同将不具有法律效力，双方无需按照该部分履行。

3. 续订租赁合同：

   • 租赁期限届满后，如果双方希望继续租赁关系，可以续订租赁合同。但是，续订的租赁期限自续订之日起也不得超过20年。这是法律对租赁期限的再次限制，以确保租赁关系的稳定性和公平性。

法律建议：

1. 审查租赁合同：

   • 在签订租赁合同时，双方应当仔细审查合同条款，确保租赁期限不超过法定最长租赁期限（20年）。如果合同中约定的租赁期限超过了20年，应当及时修改合同条款，以避免不必要的法律风险。

2. 考虑续订租赁合同：

   • 如果租赁期限即将届满，且双方希望继续租赁关系，应当提前协商并续订租赁合同。在续订合同时，同样需要注意租赁期限的限制，确保续订的租赁期限不超过20年。

3. 咨询专业律师：

   • 在签订或续订租赁合同时，如果双方对合同条款或法律后果存在疑问或争议，应当及时咨询专业律师。律师可以根据具体情况提供法律意见和建议，帮助双方更好地维护自己的合法权益。

可能后果：

• 如果租赁合同中约定的租赁期限超过了20年，且双方未按照法律规定进行修改或续订，那么超过的部分将被视为无效。这可能导致双方在租赁关系中产生纠纷和争议，甚至可能引发法律诉讼。因此，双方应当严格遵守法律规定，确保租赁合同的合法性和有效性。

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