在租赁合同中，先履行抗辩权的行使必须严格遵循《中华人民共和国民法典》的相关规定，确保双方当事人的权益得到合理保护。当且仅当满足特定条件时，一方才能有效行使此权利。以下是对这一问题的详细解答：
一、法律依据与定义
先履行抗辩权主要依据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条的规定。该条款明确指出，当双方当事人互负债务，并存在明确的先后履行顺序时，若先履行一方未履行或履行不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。这一规定为租赁合同中的先履行抗辩权提供了坚实的法律基础。
二、在租赁合同中的适用条件
双方当事人互负债务：
- 在租赁合同中，出租人需承担提供适租房屋并确保其在租赁期间符合约定用途的义务，而承租人则需按照约定的期限和方式支付租金。这构成了双方互负债务的基础。
债务有先后履行顺序：
- 这种顺序可以由合同明确约定，如“出租人先交付房屋，承租人后支付租金”。
- 在无特别约定的情况下，通常遵循法定顺序，即出租人先履行交付义务，承租人随后支付租金。
- 特定行业的交易习惯也可确定债务的先后履行顺序。
先履行一方未履行或履行不符合约定：
- 未履行债务指先履行方完全未履行其义务，如出租人未按约定时间交付房屋。
- 履行不符合约定则涉及履行的内容、方式、时间等不符合合同约定，如出租人提供的房屋存在严重质量问题。
行使的合理性：
- 先履行抗辩权的行使必须是合理的，即后履行一方拒绝履行的债务应与先履行一方未履行的债务具有对等性。例如，承租人拖欠少量租金时，出租人不能以此为由全面拒绝履行其维修义务。
三、先履行抗辩权的行使与后果
行使权利：
- 承租人在出租人未履行或未完全履行其义务时，可以中止支付租金等后续义务。
- 行使权利时需有确切证据，证明先履行一方未履行或履行不符合约定。
通知对方：
- 承租人在行使先履行抗辩权时，应及时通知出租人，以便出租人有机会采取补救措施。
- 这有助于避免给对方造成不必要的损失，也便于双方沟通和解决问题。
法律后果：
- 若出租人在合理期限内仍未履行其义务，承租人有权解除合同并要求出租人承担违约责任。
- 承租人的抗辩权行使范围应与先履行一方未履行或履行不符合约定的部分相适应，不能过度行使权利。
四、实际应用中的注意事项
- 合同条款的明确性：在签订租赁合同时，双方应尽可能明确约定各自的义务和履行顺序，以避免在履行过程中产生争议。
- 证据的保存：在行使先履行抗辩权时，承租人应保存好相关证据，如出租人未履行或履行不符合约定的证据，以便在需要时证明自己的权利。
- 合理行使权利：承租人在行使先履行抗辩权时，应确保自己的行为合理且适度，避免滥用权利损害出租人的合法权益。
五、案例说明
以甲将房屋出租给乙为例，合同约定甲应先对房屋进行必要的修缮，确保房屋能正常居住后，乙再支付第一期租金。然而甲并未按约定修缮房屋，导致房屋存在多处漏水等问题，无法正常居住。在此情况下，乙有权依据先履行抗辩权拒绝支付第一期租金，直至甲完成房屋修缮工作，使房屋符合居住条件。
综上所述，先履行抗辩权在租赁合同中具有重要意义，它确保了合同双方的权益得到平等保护。在实际操作中，合同双方应充分了解并合理运用这一权利，以维护自身的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。