当购房合同中的实际面积超出约定面积，且超出部分达到或超过3%时，这是一个需要依据相关法律法规和合同具体约定来处理的问题。以下是我为您详细梳理的处理方式和建议：
一、理解相关法律法规
首先，您需要了解《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于面积差异处理的规定。简而言之，如果产权登记面积（即实际面积）大于合同约定面积，误差比在3%以内（含3%）的部分，您需要按照合同约定的价格补足房价款；而超出3%的部分，则由房地产开发企业承担，且这部分面积的产权归您所有。
二、具体处理步骤
核对测绘报告：
- 在收到房屋后，您应要求开发商提供房屋的测绘报告，这是确定实际面积的重要依据。
- 仔细核对测绘报告上的面积与购房合同中的约定面积，确认是否存在差异。
计算面积误差比：
- 面积误差比 =（产权登记面积 - 合同约定面积）/ 合同约定面积 × 100%
- 根据计算结果，判断误差比是否超出3%。
与开发商协商：
- 如果发现面积存在差异，且误差比超出3%，您应首先与开发商进行协商。
- 明确差异的原因，如是否因测量误差、设计变更等导致，并协商解决方案。
签订补充协议：
- 根据协商结果，双方可以签订补充协议，明确面积差异的处理方式和相关费用的承担。
- 补充协议应详细、具体，避免后续产生纠纷。
法律途径维权：
- 如果协商无果，您可以通过法律途径维护自己的权益。
- 可以向当地房地产管理部门投诉，或者向法院提起诉讼，要求开发商承担相应责任。
三、注意事项
保留证据：
- 在整个过程中，您应保留好相关证据，如购房合同、测绘报告、付款凭证、与开发商的沟通记录等。
- 这些证据在后续维权过程中将起到关键作用。
及时行动：
- 一旦发现面积差异，您应及时采取行动，避免错过维权的最佳时机。
- 不要拖延，以免问题复杂化或证据丢失。
咨询专业人士：
- 在处理此类问题时，建议您咨询专业的律师或房地产专家。
- 他们可以提供更准确的法律意见和解决方案，帮助您更好地维护自己的权益。
四、举例说明
假设您购买的房屋合同约定面积为100平方米，单价为1万元/平方米。实际测绘面积为105平方米，误差比为5%。根据相关规定：
- 对于3%以内（含3%）的部分，即3平方米，您需要按照合同约定的价格补足房价款，即3万元。
- 对于超出3%的部分，即2平方米，由房地产开发企业承担，您无需支付额外费用，且这2平方米的产权归您所有。
综上所述，当购房合同中的实际面积超出约定面积且超出部分达到或超过3%时，您应依据相关法律法规和合同具体约定来处理。通过核对测绘报告、计算面积误差比、与开发商协商、签订补充协议以及必要时通过法律途径维权等步骤，您可以有效地维护自己的合法权益。