当房屋的实际面积超出合同约定面积时，处理方式需根据具体情况、房屋类型（如商品房、自建房）以及相关法律法规来确定。以下是一份详细且深入的处理指南：
一、了解相关法律法规
《商品房销售管理办法》：
- 当产权登记面积大于合同约定面积时，误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
- 进一步明确了上述规定，并指出房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。
二、具体处理方式
商品房买卖中的面积误差
误差在3%以内（含3%）：
- 买受人需要按照合同约定的价格补足这部分面积的房价款。
- 例如，合同约定面积为100平方米，实际面积为102平方米，误差比为2%，买受人需补足这2平方米的房价款。
误差超出3%：
- 超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，买受人无需支付。
- 这部分超出面积的产权归买受人所有。
- 例如，合同约定面积为100平方米，实际面积为105平方米，误差比为5%。其中，3%以内的部分（即3平方米）买受人需补足房价款，而超出3%的部分（即2平方米）由房地产开发企业承担，且这2平方米的产权归买受人。
自建房超出审批面积
尚未确权登记：
- 如果超出面积较小且符合规划，可申请补缴费用，办理相关手续，使超出部分合法化。
- 如果超出面积较大或不符合规划，可能面临部分拆除整改，以符合审批标准。
已经确权登记：
- 通常会根据具体情况进行处罚，如罚款，并要求在规定期限内整改。
历史遗留的房产超出面积问题
- 各地会出台专门政策处理，如补缴土地出让金等方式完善手续，使其合法化。
三、实际操作步骤
核对测绘报告：
- 在收到房屋后，应及时要求开发商或相关部门提供房屋的测绘报告，核对实际面积与合同约定面积是否一致。
协商解决方案：
- 如果发现面积存在差异，应首先与开发商或相关部门进行协商，明确差异的原因和责任归属。
签订补充协议：
- 根据协商结果，双方可以签订补充协议，明确面积差异的处理方式和相关费用的承担。
法律途径维权：
- 如果协商无果，买受人可以通过法律途径维护自己的权益，如向当地房地产管理部门投诉或向法院提起诉讼。
四、注意事项
保留证据：
- 在整个过程中，买受人应保留好相关证据，如购房合同、测绘报告、付款凭证等，以便在需要时提供证明。
及时行动：
- 一旦发现面积差异，应及时采取行动，避免错过维权的最佳时机。
咨询专业人士：
- 在处理此类问题时，建议咨询专业的律师或房地产专家，以获取更准确的法律意见和解决方案。
综上所述，房屋超出合同面积的处理方式需根据具体情况和相关法律法规来确定。购房者和自建房者在遇到此类问题时，应保持冷静，依法维护自身权益，确保处理结果的合法性和有效性。