结论前置：宅基地转让协议书已签但未过户，其合法性及效力需根据转让对象及是否符合法律规定来判断。同一集体经济组织成员间的合法转让合同有效，但物权未过户不发生转移；向本集体经济组织以外的人转让通常无效。为确保权利稳定，建议及时办理过户手续。

一、合同效力的分析

1. 同一集体经济组织成员之间转让：

   • 合同有效性：在同一集体经济组织成员之间转让宅基地及房屋，只要双方意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定（如“一户一宅”原则），转让合同即有效。即使未办理过户登记，合同仍在双方当事人间产生法律约束力。这意味着，双方需要按照合同约定履行各自的义务，如支付转让款、交付宅基地及房屋等。
   • 实例说明：假设村民甲将宅基地及房屋转让给同村村民乙，双方签订了书面合同，但尚未办理过户手续。此时，合同是有效的，甲和乙都需要按照合同约定履行义务。如果甲反悔不愿意继续转让，乙可以依据合同要求甲承担违约责任。

2. 向本集体经济组织以外的人转让：

   • 合同无效性：宅基地属于农村集体经济组织所有，具有身份属性，原则上只能在本集体经济组织成员内部流转。向外部人员转让宅基地及房屋的合同，通常会因违反法律规定而被认定为无效。这是因为宅基地的分配和使用是基于农村集体经济组织成员的身份，非成员无权享有宅基地的使用权。
   • 实例说明：如果城市居民丙与村民丁签订购买宅基地及房屋的合同，该合同往往会被法院认定为无效。因为丙不是农村集体经济组织成员，无权购买宅基地及房屋。

3. 特殊情况：

   • 违反“一户一宅”规定：若转让行为导致受让方违反“一户一宅”原则，也可能导致转让无效。这是因为“一户一宅”是农村宅基地分配和使用的基本原则，违反这一原则的转让行为是不被法律所认可的。

二、宅基地使用权及房屋所有权变动

• 物权变动原则：宅基地使用权以登记作为物权变动的生效要件。未办理过户登记，受让人无法取得完整的宅基地使用权，原使用权人仍为法律上的合法权利人。这意味着，即使双方签订了转让合同，但如果没有办理过户手续，宅基地的使用权仍然属于原使用权人。
• 房屋所有权转移：房屋所有权虽因建造事实而设立，但要发生转移也需办理产权变更登记。未过户时，房屋所有权仍归原所有人。这与宅基地使用权的变动原则是一致的，都需要通过登记来确认物权的变动。

三、风险与建议

• 法律风险：未过户可能导致后续纠纷，如原登记人再次出售宅基地给善意第三人，原受让方可能无法对抗。这是因为未过户的宅基地及房屋在法律上仍然属于原登记人，原登记人有权再次处分这些财产。如果原登记人将宅基地及房屋再次出售给善意第三人，并办理了过户手续，那么原受让方将无法取得宅基地及房屋的所有权。
• 操作建议：
  • 为确保权利的完整和稳定，建议尽快按法定程序办理过户手续。过户手续是确认宅基地及房屋所有权变动的重要依据，只有办理了过户手续，受让人才能取得完整的宅基地使用权和房屋所有权。
  • 在签订转让协议时，应明确约定相关条款，如违约责任、过户时间等，以规避潜在法律风险。这些条款可以明确双方的权利和义务，一旦发生纠纷，可以依据合同条款进行解决。

综上所述，宅基地转让协议书已签但未过户时，其合法性及效力需根据转让对象及是否符合法律规定来判断。为确保自身权益，建议当事人在进行宅基地转让时严格遵守相关法律法规，并及时办理过户手续。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。