购房合同一般与房屋的合法出售方签订，具体分为以下几种情况：
一、购买新房
签订主体：
- 与具备相应资质的房地产开发企业签订购房合同。这是最常见的情况，购房者需确保开发商具备合法的销售资格，即查验其“五证”：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》（针对期房）或《商品房销售许可证》（针对现房）。
合同类型：
- 期房：购买尚未建成的期房时，应签订《商品房预售合同》，该合同明确了承购人支付定金或房价款及房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人的相关事宜。
- 现房：若购买已建成并完成竣工验收的现房，则应签订《商品房买卖合同》，此合同详细规定了买卖双方在房屋交付、产权登记、质量保证等方面的权利和义务。
二、购买二手房
签订主体：
- 直接与房屋所有权人（即房东）签订购房合同。若房屋为多人共有，所有共有人均需在合同上签字；部分共有人无法亲自签字的，需提供经过公证的授权委托书，委托他人代签。
注意事项：
- 核实产权：在签订合同前，务必通过房产管理部门查询房屋产权状况，确保出卖人有权处分该房屋，防止因无权处分导致的合同无效或履行障碍。
- 中介参与：二手房交易中常涉及房地产中介机构。此时，除买卖双方间的购房合同外，可能还需与中介机构签订居间服务合同。但请注意，购房合同的主体始终是买卖双方，中介机构仅起辅助和协调作用。购房者需确认中介机构具有合法有效的授权委托手续。
三、购买保障性住房
签订主体：
- 通常与当地政府指定的相关部门或机构签订合同。保障性住房包括经济适用房、廉租房、公租房、共有产权房等，旨在满足中低收入家庭的住房需求。
特殊规定：
- 由于保障性住房受到政府政策和规定的严格约束，其合同的签订主体和条款也需遵循相关规定。购房者需了解并遵守这些政策，以确保合同的合法性和有效性。
四、通用建议
仔细审查合同条款：
- 无论购买何种类型的房屋，在签订合同时，都应仔细审查合同条款，特别是关于双方权利义务、房屋具体情况（如面积、位置、质量等）、交付时间、付款方式及违约责任等方面的内容。这些条款直接关系到购房者的切身利益，必须认真对待。
确认合同内容的合法性：
- 购房合同的内容必须符合相关法律法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。否则，合同可能被视为无效或部分无效，给购房者带来不必要的法律风险和经济损失。
保留证据，维护权益：
- 在签订购房合同后，购房者应妥善保管合同原件及相关证据材料。一旦发生纠纷，这些证据将成为维护自身合法权益的重要依据。
总结来说，购房合同的签订主体取决于房屋的性质和交易对象。购房者在签订合同时，务必确认对方的售房资格，仔细阅读合同条款，确保自身权益得到充分保护。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，直接向我咨询即可。