赃物房产做抵押贷款，并不意味着只能退赔被害人，而是需要根据具体情况进行综合判断和处理。以下从几个角度进行详细分析：

1. 赃物房产的法律性质：

   • 赃物，即通过非法手段获取的财物，其所有权并不属于非法获取者。因此，如果房产是通过盗窃、诈骗等非法手段获取的，那么该房产在法律上并不属于抵押人（即非法获取者）所有。
   • 根据《民法典》的相关规定，无处分权的人将不动产或者动产转让给他人的，所有权人有权追回。这意味着，如果房产是赃物，原所有权人有权要求返还。

2. 抵押贷款的效力：

   • 如果抵押人（非法获取者）将赃物房产进行抵押贷款，且抵押权人（如银行）在不知情的情况下接受了抵押，那么抵押权人在法律上可能构成善意取得。但这一判断需要依据具体证据和法律规定，如抵押权人是否尽到了合理的审查义务等。
   • 如果抵押权人明知或应知房产是赃物而仍然接受抵押，那么抵押行为可能无效，抵押权人可能无法获得法律保护。

3. 退赔被害人的问题：

   • 如果房产被确认为赃物，且原所有权人要求返还，那么抵押人（非法获取者）有义务将房产返还给原所有权人。
   • 在返还房产的同时，如果抵押人已经通过抵押贷款获得了资金，且这些资金与赃物房产有关，那么抵押人可能需要用其他财产来退赔被害人（即原所有权人）的损失。但这并不意味着抵押权人只能获得退赔，而是需要根据抵押合同的约定和法律规定来处理抵押权与退赔之间的关系。
   • 如果抵押权人已经行使了抵押权，如通过拍卖、变卖房产等方式获得了资金，且这些资金超过了抵押人应退赔给被害人的金额，那么超出部分可能需要依法处理，如上缴国库等。

4. 法律程序与救济：

   • 在处理赃物房产抵押贷款问题时，可能需要通过法律程序来确定房产的所有权、抵押权的效力以及退赔被害人的金额等。
   • 抵押权人、抵押人以及原所有权人都可以通过法律途径来维护自己的合法权益。例如，抵押权人可以起诉抵押人要求履行抵押合同；原所有权人可以起诉抵押人要求返还房产或退赔损失等。

建议：

• 对于抵押权人而言，在接受房产抵押时，应尽到合理的审查义务，确保抵押房产的合法性。如果发现抵押房产可能是赃物，应立即停止接受抵押，并报告相关部门。
• 对于抵押人而言，应遵守法律法规，不得将非法获取的房产进行抵押贷款。如果已经进行了抵押贷款，应积极配合相关部门处理，并承担相应的法律责任。
• 对于原所有权人而言，如果发现自己的房产被非法抵押贷款，应及时向相关部门报案，并通过法律途径维护自己的合法权益。

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