物业按商业标准收取物业费是否合法，需分情况讨论，具体如下：

1. 若房屋性质为商业用途，且物业服务合同有明确约定
   根据《物业管理条例》及《民法典》相关规定，物业费的收取标准应基于物业服务合同约定。若房屋产权性质为商业（如商铺、写字楼），且业主与物业公司签订的合同中明确约定按商业标准收费（包括服务内容、收费标准等），则物业公司按商业标准收费是合法的。此时，业主需按合同履行缴费义务，否则可能面临违约责任。

2. 若房屋性质为住宅，但物业公司单方面按商业标准收费

   • 若合同无约定或约定不明：若房屋实际用途为住宅（如商住两用楼中的住宅部分），但物业公司未与业主协商即按商业标准收费，则属于违法行为。业主可依据《民法典》第九百四十四条，要求物业公司按住宅标准收费，或通过业主委员会与物业公司重新协商收费标准。
     
   • 若合同存在显失公平条款：即使合同中约定了商业收费标准，但若该条款显失公平（如收费远高于市场水平或服务内容与住宅需求不匹配），业主可依据《民法典》第一百五十一条，请求法院或仲裁机构撤销该条款，并按合理标准缴费。

3. 特殊情形：房屋性质变更但未重新约定收费标准
   若房屋原为住宅，后经规划变更或业主自行改造为商业用途（如将住宅改为商铺），但未与物业公司重新签订合同或变更收费标准，此时物业公司按商业标准收费的合法性需结合具体证据判断。若业主能证明改造行为未改变房屋产权性质（如仍为住宅产权），则物业公司无权单方面提高收费标准；反之，若改造行为已导致房屋实际用途变更，且物业公司能提供证据证明服务成本增加（如增加安保、清洁等商业服务），则可能被认定为合法。

法律建议：

• 核查房屋产权性质：业主可先通过房产证或规划部门查询房屋用途，确认是否为商业性质。
  
• 审查物业服务合同：重点查看合同中关于收费标准、服务内容的条款，判断是否存在显失公平或未约定情形。
  
• 协商或投诉：若认为收费不合法，可先与物业公司协商调整；协商无果的，可向当地房管部门投诉或通过法律途径解决。
  
• 保留证据：注意保存缴费凭证、合同、房屋产权证明等材料，以便在纠纷中维护自身权益。

示例：
假设某业主购买的是商住两用楼中的住宅部分，但物业公司未按合同约定的住宅标准收费，而是单方面按商业标准收取。此时，业主可先要求物业公司出示收费依据（如合同条款、服务成本明细等），若物业公司无法提供或依据不充分，业主可拒绝按商业标准缴费，并通过业主委员会或法律途径解决。

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