面对房东在卖房过程中违约不履行合同的情况，您可以按照以下清晰的流程来处理，以维护自身合法权益：
一、明确违约事实与合同条款
- 审查合同：首先，仔细审查您与房东签订的房屋买卖合同，特别是关于违约责任、定金罚则、违约金等关键条款，确保对合同内容有清晰的理解。
- 确认违约事实：明确房东的违约行为，如未按时办理过户手续、拒绝出售房屋等，并收集相关证据，如沟通记录、付款凭证等。
二、与房东协商
- 主动沟通：尝试与房东进行友好沟通，明确指出其违约行为，并表达您希望继续履行合同或要求其承担违约责任的意愿。
- 协商解决方案：双方可以协商调整交易条款，如付款时间、房价等，或者就违约责任达成一致意见，并以书面形式记录并签字确认。
三、根据合同与法律要求房东承担责任
要求继续履行合同：
- 如果房东具备继续履行合同的能力，且您希望完成交易，可以要求房东继续履行合同。
- 根据《民法典》的相关规定，您可以向房东发出书面通知，要求其在一定期限内履行合同义务。若房东拒绝，您可以通过法律途径向法院提起诉讼，请求判决继续履行。
追究违约责任：
- 支付违约金：按照合同约定的违约金数额或计算方法要求房东支付。如果违约金过高或过低，您可以请求人民法院或仲裁机构适当调整。
- 赔偿损失：要求房东赔偿因违约给您造成的实际损失，包括直接损失（如银行利息、房屋维护费用等）和间接损失（如因违约导致您失去更高价出售机会的可得利益损失）。
解除合同并赔偿损失：
- 如果合同中约定了解除条件，且房东的违约行为符合这些条件，您有权解除合同并要求房东承担责任。
- 根据《民法典》的规定，在不可抗力、明确表示不履行主要债务、迟延履行经催告仍未履行或违约致使不能实现合同目的等情形下，您也可以行使法定解除权。
- 解除合同时，您应书面通知房东，并保留好送达凭证。同时，要求房东退还您已支付的款项，并赔偿因此造成的损失。
四、寻求法律帮助
- 律师函：如果与房东的协商无果，您可以委托律师向房东发出律师函，明确告知其违约事实和法律后果，敦促其解决问题。
- 提起诉讼：如果其他方式无法解决问题，您可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，您需要提供充分证据证明房东的违约行为及您的损失情况。法院将依法审理并作出判决。如果房东不履行判决，您可以申请强制执行。
五、特殊情况处理
- 如果合同存在无效或可撤销情形（如欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等），您可能不被认定为违约或可免责。但这些情况需符合严格法律规定并经法定程序认定。
总结与建议
在面对房东违约时，请保持冷静并根据具体情况选择合适的处理方式。优先考虑协商解决以降低成本和维护关系；若协商无果，则可根据合同约定和法律规定要求房东继续履行合同、承担违约责任或解除合同；必要时可寻求法律帮助以维护自身权益。在整个过程中，请确保行为合法合规并保留好相关证据以备不时之需。