可以签订协议，但需注意协议的效力及风险防范。具体分析如下：

1. 协议的法律效力
   根据《民法典》第143条，双方自愿签订的协议若满足以下条件即具有法律效力：

   • 行为人具有相应民事行为能力；
     
   • 意思表示真实；
     
   • 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
     即使土地证无法过户，双方仍可签订协议明确权利义务（如约定未来过户条件、违约责任等），但需注意：协议仅在双方之间产生债权效力，无法直接产生物权变动效果（即无法直接取得土地使用权）。

2. 协议的核心条款建议

   • 明确无法过户的原因：如政策限制、土地性质特殊（如集体土地）、存在权属争议等，需在协议中载明以规避风险。
     
   • 约定未来过户条件：若未来政策允许或障碍消除，双方应配合办理过户手续，并明确时间节点及违约责任。
     
   • 设定替代性保障措施：
     
     • 要求对方提供担保（如抵押、保证）；
       
     • 约定分期付款或资金监管，确保交易安全；
       
     • 明确土地使用收益分配规则（如租金、拆迁补偿等）。
       
   • 违约责任条款：若一方拒绝履行协议（如拒不过户或拒付价款），需约定违约金、赔偿损失等责任。

3. 风险提示与防范

   • 物权未变动风险：根据《民法典》第209条，不动产物权变动需依法登记才生效。若未过户，原土地证持有人仍可能处分土地（如抵押、出售），导致买方权益受损。
     
   • 政策变化风险：若土地性质特殊（如宅基地、农用地），未来政策调整可能影响协议履行，需在协议中约定政策变化时的处理方式。
     
   • 第三方主张权利风险：若土地存在隐名共有人、继承纠纷等，第三方可能主张权利，需在协议中要求卖方承诺权属清晰并承担瑕疵担保责任。

4. 协议形式与公证

   • 书面形式：协议必须采用书面形式，避免口头约定。
     
   • 公证增强效力：可对协议进行公证，以增强证据效力，但公证仅证明签名真实性，不直接解决物权变动问题。
     
   • 备案或登记：部分地区允许对土地流转协议进行备案（如农村土地承包经营权流转），可咨询当地自然资源部门是否适用。

行动建议：

1. 签订协议前，务必核查土地权属证明、规划用途、抵押查封等状况，必要时委托律师进行尽职调查；
   
2. 协议条款需具体、明确，避免模糊表述，建议由律师起草或审核；
   
3. 若涉及大额交易或复杂权属，可考虑设置资金监管、预告登记等保障措施；
   
4. 协议签订后，保留付款凭证、沟通记录等证据，以备纠纷时使用。
   

如有进一步疑问，可直接向我咨询具体条款设计或风险防范方案。