物业费发票应由实际收取款项的物业服务企业开具给业主。具体分析如下：

1. 合同相对性原则
   根据《民法典》第919条，物业合同是业主与物业服务企业之间的委托服务合同。即使物业费通过第三方委托账户收取，合同主体仍是业主与物业服务企业，因此发票开具义务应由合同相对方（即物业服务企业）承担。

2. 税务合规性要求
   根据《发票管理办法》第19条，销售商品或提供服务的单位和个人应当向付款方开具发票。物业服务企业作为实际提供服务的一方，无论款项是否通过第三方账户代收，均需以自身名义开具发票，否则可能涉嫌偷逃税款。

3. 特殊情形处理

   • 委托代收协议：若物业服务企业与第三方（如银行、支付平台）签订委托代收协议，且协议明确约定由第三方代开发票，需满足两个条件：
     （1）第三方具备税务机关认可的代开发票资质；
     （2）业主在缴费时明确知晓并同意由第三方代开发票。
     
   • 业主维权路径：若物业服务企业拒绝开具发票，业主可向当地税务机关举报（拨打12366纳税服务热线），或依据物业合同主张违约责任。

建议：业主缴费时应要求物业服务企业当场开具发票，并核对发票上的销售方名称是否与物业合同一致。若涉及第三方代收，务必在缴费前确认发票开具主体，避免后续纠纷。如有其他疑问，欢迎继续向我咨询。