在买卖合同中，抵押权登记是否具有优先权，不能一概而论，需根据具体情况综合判断。以下是对此问题的详细分析：
一、总体原则
已登记的抵押权通常优先：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。因此，已经登记的抵押权具备物权效力，能够对抗一般的债权，包括基于买卖合同所产生的债权。这意味着，在大多数情况下，如果抵押权已经依法登记，那么它通常具有优先权。
特殊情况下购房者权益可能优先：
- 在某些特殊情况下，如消费者购房且已支付全部或大部分购房款并实际占有使用房屋时，其合同权利可能会优先于之后设立的抵押权或未登记的抵押权。这是基于保护消费者生存权和基本居住需求的考虑。
二、具体情形分析
消费者购房人的情形：
- 已支付全部或大部分购房款：如果消费者为生活消费需要购买商品房，并已支付全部或者大部分购房款（实践中一般认为超过50%），消费者的权益将优先于抵押权。例如，甲消费者购买一套商品房并支付了80%的款项，后发现开发商此前将该房屋抵押给了银行。在此情况下，甲消费者对房屋的权益优先于银行的抵押权，有权要求开发商继续履行合同并办理房屋产权登记等相关手续。
- 仅支付少量购房款：如果消费者仅支付了少量购房款（未达到“大部分”标准），则抵押权优先于消费者的合同权益。此时，抵押权人在开发商无法履行债务时有权对抵押房屋进行处置并优先受偿，消费者只能追究开发商的违约责任。
非消费者购房人的情形：
- 对于非因生活消费需要而购买房屋的购房人（如投资性购房等），其商品房买卖合同权益一般不能优先于抵押权。当房屋上存在合法有效的抵押权时，抵押权人在债务人不履行债务时有权依法对抵押房屋进行拍卖、变卖等处置，并就所得价款优先受偿。非消费者购房人只能在抵押权实现后就剩余款项主张自己的合同权益。
三、法律依据与结论
法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
- 《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
结论：
- 买卖合同中抵押权登记是否具有优先权，需综合考虑购房人的身份（消费者或非消费者）、购房款支付情况、物权登记情况以及房屋占有使用情况等多种因素。在实际操作中，应根据具体案情进行判断，并通过法律途径解决争议。
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