关于您提出的“房屋买卖合同不是买受人签字是否有效”的问题，这确实是一个涉及法律效力和合同真实性的重要问题。以下是我根据相关法律法规和实际情况，为您提供的详细解答：
一、一般原则
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋买卖合同需要双方真实意思表示并签字确认。在正常情况下，如果买受人未亲自签字，而是由他人代签，那么这份合同的效力可能会受到质疑，因为它可能缺乏买受人的真实意愿表示。
二、有效情况
然而，也存在一些例外情况，使得非买受人本人签字的房屋买卖合同仍然有效：
有合法授权：
- 如果买受人通过书面授权委托书明确授权他人代为签订房屋买卖合同，并且该授权委托书符合法定形式（如经过公证），那么代签人的行为就代表了买受人的真实意愿，合同因此有效。
构成表见代理：
- 在某些情况下，即使买受人未明确授权，但代签人持有足以让卖方相信其有代理权的材料（如买受人的身份证、房产证等），并且卖方是善意无过失的，那么可能构成表见代理。在这种情况下，合同对买受人仍然具有法律效力，但买受人可以向无权代理人追偿。
事后追认：
- 如果买受人事先未授权他人代签，但在合同签订后对代签行为进行了追认（如通过书面、口头或其他积极行为表明认可），那么该合同自追认时起对买受人产生法律效力。
三、无效情况及风险
- 如果代签人既未获得买受人的合法授权，事后也未得到买受人的追认，同时不构成表见代理，那么这份房屋买卖合同就属于无权处分行为，对买受人不发生法律效力，合同无效。在这种情况下，卖方可能无法要求买受人履行合同义务，而买受人也可能面临返还房屋和赔偿损失等风险。
四、建议与注意事项
核实签字人身份和授权文件：
- 在签订房屋买卖合同时，务必核实签字人的身份和代理权限。要求代签人出示有效的授权文件，并仔细核对文件内容。
尽量要求买受人本人签字：
- 为了避免不必要的法律风险和纠纷，建议尽量要求买受人本人亲自签字确认合同。
咨询专业律师：
- 如果涉及复杂的代理关系或存在疑虑，建议及时咨询专业律师以确保合同的合法性和有效性。
综上所述，房屋买卖合同不是买受人签字时，其效力需根据签字人的授权情况、是否构成表见代理、事后是否追认等因素来综合判断。在实际操作中，应谨慎处理并确保合同的合法性和有效性。希望这些解答能对您有所帮助。