物业与业主签订的免责协议是否有效，需根据具体情况判断，不能一概而论。以下从不同角度进行分析：

一、协议内容合法性

1. 合法内容有效：如果免责协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，且是双方真实意思的表示，那么该协议是有效的。例如，协议中约定物业在正常维护管理范围内，因不可抗力或业主自身原因导致的损失不承担责任，这样的条款通常是合法的。

2. 违法内容无效：如果协议中存在免除物业故意或重大过失造成业主损失的责任，或者免除物业应承担的法定责任（如消防安全、电梯维护等基本责任），这样的条款是违法的，无效。根据《民法典》的相关规定，合同中的免责条款如果造成对方人身损害的，或因故意或者重大过失造成对方财产损失的，该免责条款无效。

二、协议签订过程

1. 自愿签订有效：如果业主在签订免责协议时，是出于自愿，没有受到物业的欺诈、胁迫或乘人之危等不正当手段的影响，那么该协议是有效的。

2. 非自愿签订可能无效：如果业主在签订协议时存在被欺诈、胁迫或乘人之危等情况，导致协议并非其真实意思的表示，那么业主有权请求法院或仲裁机构撤销该协议。

三、协议实际履行情况

1. 实际履行增强效力：如果物业在签订免责协议后，按照协议约定履行了相关义务，且没有违反法律法规或损害业主权益的行为，那么该协议在实际履行中会得到进一步的确认和强化。

2. 未履行或违法履行可能失效：如果物业在签订协议后，未按照协议约定履行义务，或者存在违法违规行为导致业主损失，那么业主有权要求物业承担相应的法律责任，此时免责协议可能因物业的违约行为而失效。

法律建议

1. 审查协议内容：业主在签订免责协议前，应仔细审查协议内容，确保协议不违反法律法规和公序良俗，且不免除物业应承担的法定责任。

2. 保留证据：在签订协议过程中，业主应保留好相关证据，如协议文本、签订过程中的沟通记录等，以备不时之需。

3. 及时咨询：如果业主对免责协议的效力存在疑问，或者物业在履行协议过程中存在违约行为，业主应及时向我咨询，以便维护自己的合法权益。

总结来说，物业与业主签订的免责协议是否有效，需根据协议内容、签订过程以及实际履行情况等多方面因素进行综合判断。业主在签订协议前应仔细审查协议内容，并在必要时寻求法律帮助。