业主与门卫签订的免责协议，其法律效力需视具体情况而定，并非绝对有效或无效。以下从不同角度为您详细分析：
协议内容合法性：
- 如果免责协议的内容违反了法律法规的强制性规定，比如试图免除因故意或重大过失造成的损害赔偿责任，那么这样的条款是无效的。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事主体不得通过合同约定免除其因故意或重大过失造成对方财产损失或人身伤害的赔偿责任。
- 如果协议内容合法，即没有违反法律法规的强制性规定，且双方是在平等、自愿的基础上签订的，那么协议在原则上是有法律效力的。但即便如此，也不能完全免除门卫在履行职责过程中因一般过失或疏忽造成的损害赔偿责任，这需要根据具体情况和法律规定来判断。
门卫的职责与义务：
- 门卫作为提供安全保卫服务的一方，有义务按照约定履行其职责，包括但不限于守护、巡逻、检查等。如果门卫在履行职责过程中存在过失或疏忽，导致业主或第三方遭受损失，门卫可能需要承担相应的赔偿责任。
- 免责协议不能完全免除门卫的这些基本职责和义务。如果门卫因故意或重大过失导致损害发生，即使签订了免责协议，门卫也可能需要承担法律责任。
实际案例与司法实践：
- 在司法实践中，法院会综合考虑协议的具体内容、双方当事人的行为、损害结果的发生原因等因素，来判断免责协议的效力。如果协议内容显失公平，或者门卫的行为明显违反了其职责和义务，法院可能会认定免责协议无效或部分无效。
- 例如，如果门卫在值班期间擅自离岗，导致业主财产被盗，即使签订了免责协议，门卫也可能需要因其过失行为承担赔偿责任。
建议与注意事项：
- 对于业主而言，在签订免责协议时，应明确门卫的职责和义务，以及免责的具体范围和条件。避免签订过于宽泛或模糊的免责条款，以免在发生纠纷时无法维护自己的合法权益。
- 对于门卫而言，应认真履行自己的职责和义务，遵守相关规定和约定。不要试图通过免责协议来逃避自己应承担的法律责任。
- 在签订免责协议前，双方最好咨询专业律师的意见，以确保协议的合法性和有效性。
总结来说，业主与门卫签订的免责协议并非绝对有效或无效，其法律效力需根据协议内容、门卫的职责与义务以及实际案例与司法实践等因素来综合判断。如果您在房产纠纷或物业纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。