针对您提出的“租赁合同期限超过20年怎么处理”的问题，以下是我为您提供的详细解答：
首先，我们需要明确的是，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋租赁合同的租赁期限是不得超过二十年的。这是法律对租赁期限设定的上限，旨在保护租赁双方的合法权益，避免因过长的租赁期限而可能引发的各种法律风险和纠纷。
一、合同期限超过20年的处理原则
当租赁合同中约定的租赁期限超过二十年时，超出二十年的部分将被视为无效。这意味着，虽然合同中的其他条款（如租金支付、房屋使用和维护等）在双方真实意思表示且内容不违反法律法规的强制性规定的前提下仍然有效，但超出二十年的租赁期限约定是不受法律保护的。
二、合同部分无效的具体影响
有效期限内的履行：在最初的二十年内，只要合同条款是双方真实意思表示，且内容合法合规，那么该租赁合同仍然有效。双方需按照合同约定履行各自的义务，如承租人按时支付租金，出租人保证房屋的正常使用等。
超出部分的无效：超出二十年的租赁期限部分，由于违反了法律的强制性规定，因此是无效的。这意味着，在二十年后，如果双方没有续订租赁合同，那么承租人将无权继续占用房屋，出租人有权要求承租人搬离。
三、租赁期限届满后的处理方式
如果二十年的租赁期限届满后，双方仍然希望继续保持租赁关系，那么可以选择重新签订租赁合同。在重新签订合同时，双方需要重新约定租赁期限及其他相关条款。但需要注意的是，新的租赁期限同样不得超过二十年。
四、实际操作建议
审查合同条款：在签订租赁合同时，双方应仔细审查合同中的租赁期限条款，确保不超过法律规定的二十年上限。
及时协商调整：如果合同中已经约定了超过二十年的租赁期限，双方应及时协商调整，将租赁期限修改为不超过二十年的有效期限，以避免因超出法定期限而导致合同部分无效所带来的法律风险。
明确后续安排：对于超过二十年后的租赁事宜，双方可以在合同中另行约定，如通过续订合同的方式继续租赁关系。但每次续订的租赁期限也不得超过二十年，且应在前一个租赁期限届满前进行协商和签订。
寻求法律帮助：如果对租赁期限或其他合同条款有任何疑问，或需要进一步的法律帮助，建议及时咨询专业律师。律师可以根据您的具体情况提供针对性的法律建议，帮助您更好地维护自身权益。
综上所述，当租赁合同期限超过二十年时，超出部分将无效。双方应严格遵守相关法律法规，确保合同的合法性和有效性。在租赁期限届满后，如需继续租赁，应及时续订合同，并注意续订期限的合法性。