房子不能过户的情况下，协议需明确双方权利义务、风险承担及违约责任，并建议通过公证或律师见证增强效力。 以下是具体撰写要点及示例条款：

一、协议核心条款设计

1. 明确无法过户的原因
   在协议开头需写明无法办理过户的具体原因（如政策限制、产权瑕疵、抵押未解除等），避免因信息模糊导致后续纠纷。
   示例：

   “鉴于甲方名下房产（地址：XXX）因存在银行抵押贷款，暂无法办理产权过户手续，双方经协商达成如下协议……”

2. 约定房屋实际使用权归属
   需明确房屋由哪一方实际占有、使用、收益（如出租），并约定使用期间的费用承担（物业费、水电费等）。
   示例：

   “房屋自本协议签订之日起由乙方实际使用，甲方不得干扰；使用期间产生的物业费、水电费由乙方承担。”

3. 设定过户条件及时间节点
   若未来可能解除限制（如还清贷款、政策调整），需约定过户条件成就后的办理期限及违约责任。
   示例：

   “甲方应于抵押贷款还清后30日内配合乙方办理过户手续；若逾期未办理，每逾期一日按房屋总价款的0.05%支付违约金。”

4. 风险分担条款
   需明确房屋因政策、拆迁、查封等风险导致无法过户或损失时，双方的责任划分。
   示例：

   “若因政策调整导致房屋永久无法过户，甲方应退还乙方已支付款项，并按同期银行贷款利率支付利息；若房屋被查封，甲方需承担乙方因此产生的全部损失。”

5. 违约责任与解除权
   约定一方违约时另一方的解除权及赔偿范围（如已付款项、装修损失、市场差价等）。
   示例：

   “若甲方擅自将房屋出售给第三方，乙方有权解除协议，并要求甲方双倍返还定金及赔偿房屋增值损失。”

二、协议形式与效力强化

1. 书面形式
   协议必须采用书面形式，避免口头约定，并由双方签字捺印，注明签订日期。

2. 公证或律师见证
   建议对协议进行公证或由律师见证，增强证据效力，尤其在涉及大额财产时。

3. 保留付款凭证
   若涉及房款支付，需通过银行转账并备注用途，避免现金交易，同时保留收据或转账记录。

三、示例协议框架（简化版）

**房屋无法过户协议**  
甲方（出售方）：XXX  
乙方（购买方）：XXX  

1. **房屋信息**：地址、面积、产权证号等。  
2. **无法过户原因**：如“房屋存在抵押，需还清贷款后解除抵押”。  
3. **实际使用约定**：乙方自协议签订日起实际使用，甲方不得干扰。  
4. **过户条件**：甲方应于202X年X月X日前还清贷款并配合过户。  
5. **违约责任**：甲方逾期过户需支付违约金；乙方违约则甲方有权没收定金。  
6. **争议解决**：协商不成，向房屋所在地法院起诉。  

甲方（签字/捺印）：_________  
乙方（签字/捺印）：_________  
签订日期：_________  

四、注意事项

1. 避免“阴阳合同”：协议内容需与实际交易一致，否则可能被认定为无效。
   
2. 及时更新协议：若过户条件成就或政策变化，需及时签订补充协议。
   
3. 咨询专业律师：若涉及复杂情况（如共有产权、继承纠纷），建议提前委托律师起草协议。

如有具体条款需要调整或补充，可直接向我咨询，我会根据您的实际情况提供进一步建议。