老旧小区成立物业需要经过业主同意吗-李玉芳律师

老旧小区成立物业需要经过业主同意吗-李玉芳律师｜法行宝

2026-06-06 房产纠纷

老旧小区成立物业是否需要经过业主同意，这主要取决于具体的操作模式和当地的相关规定，但通常情况下，成立物业服务企业或引入物业管理服务是需要业主共同决定的。以下从几个方面进行详细分析：

业主自治原则：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这意味着，对于小区的物业管理，业主有权参与决策。
- 在老旧小区中，如果计划成立物业服务企业或引入物业管理服务，这通常涉及到对小区共有部分的管理和维护，因此需要业主的共同同意。
物业管理模式的多样性：
- 业主自行管理：在一些老旧小区中，业主可能选择自行管理物业，即不聘请专业的物业服务企业，而是由业主委员会或业主代表负责小区的日常管理和维护。这种情况下，成立“物业”（此处指业主自行管理的组织）更多是基于业主的共识和自愿，但仍然需要业主的共同决定。
- 聘请物业服务企业：如果老旧小区计划聘请专业的物业服务企业，那么根据相关规定，这通常需要通过业主大会或业主委员会的决议，并签订物业服务合同。这一过程中，业主的同意是必不可少的。
地方性法规和政策：
- 不同地区可能对于老旧小区成立物业有具体的规定和政策。例如，一些地方可能出台了关于老旧小区改造和物业管理的专项政策，其中可能包含了关于成立物业的具体要求和程序。
- 因此，在老旧小区成立物业时，除了考虑上述一般性原则外，还需要查阅和遵守当地的相关规定和政策。
实际操作中的建议：
- 召开业主大会：在老旧小区成立物业前，建议召开业主大会，就相关事宜进行讨论和表决。这可以确保业主的知情权、参与权和决策权得到充分保障。
- 咨询专业意见：由于物业管理涉及复杂的法律关系和专业知识，建议在成立物业前咨询专业律师或物业管理专家的意见，以确保操作的合法性和合规性。

总结来说，老旧小区成立物业是否需要经过业主同意，并没有一个绝对的答案，而是取决于具体的操作模式、当地的相关规定以及业主的共同意愿。在实际操作中，建议遵循业主自治原则，召开业主大会进行讨论和表决，并咨询专业意见以确保合法性和合规性。如果您在老旧小区成立物业方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

小区成立物业（这里理解为选聘物业服务企业或成立业主委员会来管理物业相关事务）是否需要业主同意，这主要取决于具体的情况和所涉及的事项。以下从两个主要方面进行详细分析：选聘物业服务企业：法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条以及《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于业主共同决定的事项。决策程序：这一事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这意味着，选聘物业服务企业确实需要得到业主的广泛同意。成立业主委员会：成立目的：业主委员会是业主为了维护自身权益、管理小区公共事务而依法成立的自治组织。其成立与运作均受到相关法律法规的严格规范。成立条件与程序：虽然成立业主委员会并不直接等同于“成立物业”，但业主委员会在成立后通常会负责选聘和管理物业服务企业。根据相关规定，业主委员会的成立需满足一定条件，如物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积的百分之五十，或者首套房屋交付使用已满两年且交付的房屋面积超过总建筑面积的百分之三十等。同时，成立业主委员会也需要经过一系列的程序，包括提出申请、筹备成立、召开业主大会以及备案登记等。业主同意的重要性：在成立业主委员会的过程中，业主的同意是至关重要的。因为业主委员会是由业主大会选举产生的，其成员必须获得与会业主所持投票权数的一定比例（通常是1/2以上）的选票。此外，业主大会在审议通过管理规约、业主大会议事规则等重要文件，以及选举产生业主委员会委员时，也需要满足法定的表决要求。法律建议：如果小区计划选聘新的物业服务企业或成立业主委员会来管理物业相关事务，建议首先了解并遵守相关的法律法规和程序要求。确保在决策过程中充分征求业主的意见和建议，确保决策的合法性和有效性。如果遇到任何法律问题或纠纷，建议及时咨询专业律师以获取专业的法律意见和帮助。可能后果：如果未经业主同意擅自选聘物业服务企业或成立业主委员会，可能会引发业主之间的纠纷和不满，甚至可能导致法律诉讼和行政处罚。因此，在处理物业相关事务时，务必确保程序的合法性和透明性，以维护业主的合法权益和小区的和谐稳定。综上所述，小区成立物业（或选聘物业服务企业、成立业主委员会）确实需要业主的同意，并且必须遵守相关的法律法规和程序要求。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

老旧小区进驻物业是否需要业主同意，这主要取决于小区是否已成立业主大会。以下是具体分析：业主大会未成立时：在老旧小区尚未成立业主大会的情况下，物业的进驻通常遵循前期物业服务的相关规定。根据《物业管理条例》，建设单位（如开发商或原产权单位）可以通过招投标等法定方式选聘前期物业服务企业，此过程不需每位业主单独同意，但需满足法定程序，如招投标流程需公开透明，确保公平竞争。特殊情况：若投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘。但即便如此，选聘过程也应尽量公开，保障业主的知情权。业主大会成立后：一旦老旧小区成立了业主大会，物业的进驻就必须经过业主大会的决议通过。根据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。更换或新物业进驻需经业主大会决议，通常需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”原则）。实际操作：业主委员会会代表业主与拟进驻的物业协商服务内容、收费标准等，并签订书面合同。之后，将合同提交业主大会表决，获得法定比例业主同意后，新物业方可正式进驻。合法进驻流程与注意事项：企业资质：无论何种情况，物业公司都需具备相应资质，这是保障服务质量的基础。协商与签约：与开发商或业主委员会协商时，应明确服务内容、收费标准、违约责任等关键条款，并签订书面合同，以避免后续纠纷。备案登记：合同签订后，物业公司需在一个月内前往物业主管部门备案，这是合法进驻的必要步骤。业主监督：物业进驻后，应接受业主的监督，定期公布财务状况、服务情况等，确保透明运营。法律建议：对于老旧小区的业主而言，如果尚未成立业主大会，可以积极推动成立，以便更好地维护自身权益，包括在物业进驻问题上的决策权。如果物业进驻过程存在违法违规行为，如未经业主同意擅自进驻、服务不达标等，业主可以向相关部门投诉，要求纠正并重新选聘物业服务企业。可能后果：如果物业未经业主同意擅自进驻，可能面临业主的抵制、投诉甚至法律诉讼，导致服务受阻或合同无效。对于业主而言，如果拒绝合法选聘的物业进驻，可能面临小区管理混乱、服务质量下降等后果，影响日常生活。综上所述，老旧小区进驻物业是否需要业主同意，取决于小区是否已成立业主大会。在业主大会成立后，物业的进驻必须经过业主大会的决议通过。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

老旧小区改造或加装电梯等事项，需要业主的同意，但并非要求所有业主都签署同意书，而是遵循“双三分之二”原则，即所涉及单元、楼栋的双三分之二业主同意且其他业主不持反对意见，即可进行。以下是详细分析：一. 老旧小区改造或加装电梯的业主同意要求 “双三分之二”原则：根据相关政策及实践，老旧小区改造或加装电梯等事项，不需要所有业主都签署同意书。只要所涉及单元、楼栋的双三分之二业主（即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主）同意，且其他业主不持反对意见，即可进行改造或加装电梯。充分协商与尊重意见：虽然不要求所有业主都签署同意书，但改造或加装电梯之前必须充分听取每户业主的意见，若有人明确提出反对意见，仍需要继续进行协商，以确保改造或加装工作的顺利进行，并尊重每户业主的权益。二. 法律依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：明确了业主共同决定事项的范围，包括改建、重建建筑物及其附属设施等，并规定了表决的法定比例，即“双三分之二”原则。《物业管理条例》第十一条与第十二条：进一步细化了业主共同决定事项及表决程序，强调了业主大会的召开形式、表决条件及对业主的约束力，与《民法典》相呼应，为老旧小区改造或加装电梯等事项的决策提供了法律依据。三. 结论与建议综上所述，老旧小区改造或加装电梯等事项，需要遵循“双三分之二”原则，即所涉及单元、楼栋的双三分之二业主同意且其他业主不持反对意见，即可进行。在实际操作中，应充分协商、尊重每户业主的意见，并确保改造或加装工作的合法性、合规性和公正性。如有进一步需要，您可以继续咨询我。

老小区引进物业确实需要业主的同意，但具体同意的形式和比例可能因地区和具体规定而有所不同。以下是对这一问题的详细分析：法律依据：根据《物业管理条例》的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。这意味着，如果业主大会或业主委员会通过了引进物业的决议，那么该决议对全体业主都是有效的。同时，该条例也强调了业主在物业管理活动中的参与权和决策权。因此，在引进物业这一重大事项上，业主的同意是必不可少的。同意的形式：业主的同意可以通过业主大会的形式进行表决。在业主大会上，业主可以就引进物业的事项进行讨论，并投票表决。如果小区没有成立业主大会，那么可以通过业主委员会或者由业主代表组成的小组来征求业主的意见，并形成决议。同意的比例：具体的同意比例可能因地区和具体规定而有所不同。一般来说，可能需要达到一定比例的业主同意（如双过半，即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）才能引进物业。有些地方可能规定，如果业主大会或业主委员会的决议涉及重大事项，如引进物业、动用维修基金等，需要更高比例的业主同意。实际操作中的注意事项：在引进物业前，应充分征求业主的意见，确保业主了解引进物业的必要性和好处。可以组织业主大会或业主委员会会议，就引进物业的事项进行讨论和表决。如果业主对引进物业有异议，应耐心解释和沟通，争取达成共识。在引进物业后，应建立有效的监督机制，确保物业服务质量符合业主的期望和要求。法律后果：如果未经业主同意擅自引进物业，可能构成违法行为，侵犯了业主的合法权益。业主有权向相关部门投诉或寻求法律救济。如果引进物业的决议因未达到法定比例而无效，那么该决议对业主不具有约束力，物业不得擅自进入小区提供服务。建议：在老小区引进物业的过程中，应严格遵守相关法律法规和规定，确保业主的同意和参与。如果业主对引进物业有疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询，我将根据具体情况提供专业的法律意见和建议。

老旧小区进驻物业是否需要居民同意，这主要取决于小区的管理模式以及相关法律法规的规定，但通常情况下，是需要居民或业主同意的。以下从不同角度进行分析：一、法律法规角度《物业管理条例》相关规定：根据《物业管理条例》的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。这意味着，如果小区已经成立了业主大会或业主委员会，并且他们通过合法程序决定选聘物业服务企业，那么这一决定对全体业主都是有效的。同时，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，这通常意味着需要一定比例的业主同意（如双过半，即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）。地方性法规或规章：除了国家层面的法律法规，不同地区可能还有地方性法规或规章对物业进驻小区有具体规定。这些规定可能更加细化，包括进驻程序、业主同意的比例等。二、实际操作角度老旧小区的特殊情况：老旧小区可能由于历史原因、规划问题或业主结构复杂等因素，导致物业进驻的难度较大。在这种情况下，更需要充分尊重业主的意愿，通过协商、沟通等方式达成共识。如果小区没有成立业主大会或业主委员会，或者业主大会、业主委员会无法形成有效决定，那么物业进驻可能需要通过更广泛的业主同意或政府部门的协调。物业进驻的程序：物业进驻小区通常需要经过一系列程序，包括与业主或业主委员会协商、签订物业服务合同、办理相关备案手续等。在这些程序中，业主的同意是不可或缺的一环。三、建议与注意事项充分沟通协商：在物业进驻老旧小区的过程中，应充分与业主进行沟通协商，了解他们的需求和意愿，争取得到他们的支持和配合。依法依规进行：物业进驻小区应严格遵守相关法律法规和地方性法规或规章的规定，确保程序的合法性和合规性。关注业主权益：在物业进驻过程中，应关注业主的合法权益，确保他们的利益不受损害。如果业主对物业进驻有异议或投诉，应及时进行处理和回应。举例说明：假设某个老旧小区计划进驻一家新的物业服务企业。在进驻前，该小区的业主委员会组织了一次业主大会，就选聘物业服务企业的事项进行了投票表决。经过投票，超过双过半的业主同意选聘该物业服务企业。随后，业主委员会与该物业服务企业签订了物业服务合同，并办理了相关备案手续。这样，该物业服务企业就合法地进驻了该小区。总结来说，老旧小区进驻物业通常需要居民或业主的同意，并且应依法依规进行。在实际操作中，应充分沟通协商、关注业主权益，确保物业进驻的顺利进行。如果您在物业进驻方面遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

小区成立业主委员会不需要物业同意。以下从法律依据、业委会的职责与权力来源、物业的角色与关系三个角度进行详细分析：法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条，业主有权设立业主大会，选举业主委员会。这一规定明确了业主作为建筑物区分所有权的权利主体，有权自主决定选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等重大事项，无需经过物业公司的同意或批准。《物业管理条例》也进一步规定了业主大会和业主委员会的成立条件和程序，强调了业主的自主权和决策权。业委会的职责与权力来源：业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主的利益，执行业主大会的决定事项，如监督物业服务企业履行物业服务合同、管理共有部分等。业主委员会的权力来源于全体业主的授权，通过业主大会的决议来行使职权。因此，其成立和运作是基于业主的共同意愿和法律规定，而非物业公司的许可。物业的角色与关系：物业公司在小区管理中扮演服务提供者的角色，负责按照物业服务合同的约定为业主提供服务。业主委员会与物业公司之间是基于物业服务合同建立的平等民事主体关系。业委会有权对物业公司的服务质量进行监督，并在必要时提出改进意见或更换物业公司。这种关系并不要求业委会的成立需要物业公司的同意。成立业主委员会的具体流程：提出申请：由建设单位或一定比例的业主向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请，并提交相关资料，如业主名册、物业基本情况等。筹备成立：街道办事处或乡镇人民政府收到申请后，将组织成立业主大会筹备组。筹备组负责制定业主委员会委员候选人产生办法、确定候选人名单，并开展宣传动员工作。召开业主大会：筹备组负责召集首次业主大会会议，会议需满足专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加的要求。会上将审议通过管理规约、业主大会议事规则等重要文件，并选举产生业主委员会委员。备案登记：业主委员会选举产生后，需向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府进行备案登记，并告知相关管理部门。备案完成后，业主委员会即正式成立，可依法履行职责，维护业主的合法权益。实际建议：在成立业主委员会的过程中，业主应积极了解相关法律法规和程序要求，确保成立过程的合法性和有效性。业主之间应加强沟通和协作，共同推动业主委员会的成立和运作，以更好地维护自身权益和小区的整体利益。如果您在成立业主委员会的过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问，我将竭诚为您解答。

社区成立物管会（这里理解为类似业主委员会的物业管理组织）是否需要小区业主同意，答案是肯定的，但具体需遵循相关法律法规的规定。以下从不同角度为您详细分析：一、法律依据与投票要求《中华人民共和国民法典》的相关规定：根据《民法典》第二百七十八条，选举业主委员会（物管会性质类似，可参照）需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这一规定确保了业主在成立物管会过程中的广泛参与和民主决策。《物业管理条例》的补充规定：《物业管理条例》也明确了物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积应达到一定比例（如50%以上），或首套房屋出售并交付使用已满两年；同时，物业管理区域内业主已入住的户数比例也应达到一定比例（如50%以上）。这些条件为物管会的成立提供了基本的业主基础和物业管理环境。二、物管会委员的选举与构成选举方式：物管会委员应由业主大会选举产生，其成员应由业主担任。选举过程中，需确保获得与会业主所持投票权数的一定比例（通常是1/2以上）的选票，以体现选举的公正性和代表性。委员构成：物管会委员需具备完全民事行为能力，遵守国家法律法规、业主大会议事规则及管理规约，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，并具备必要的工作时间。这些要求确保了物管会委员的素质和能力，能够胜任物业管理的工作。三、成立程序提出申请：通常由建设单位或一定比例的业主向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请，并提交相关资料，如业主名册、物业基本情况等。这是物管会成立的第一步，也是获取政府支持和指导的重要途径。筹备成立：街道办事处或乡镇人民政府收到申请后，将组织成立业主大会筹备组。筹备组负责制定物管会委员候选人产生办法、确定候选人名单，并开展宣传动员工作。这一步骤确保了物管会成立的筹备工作的有序进行。召开业主大会：筹备组负责召集首次业主大会会议，会议需满足专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加的要求。会上将审议通过管理规约、业主大会议事规则等重要文件，并选举产生物管会委员。这是物管会成立的关键环节，也是业主行使民主权利的重要时刻。备案登记：物管会选举产生后，需向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府进行备案登记，并告知相关管理部门。备案完成后，物管会即正式成立，可依法履行职责，维护业主的合法权益。四、实际操作中的注意事项确保业主的广泛参与：在成立物管会的过程中，应确保业主的广泛参与和民主决策，避免少数人操纵或垄断决策过程。遵守相关法律法规：在成立物管会的过程中，应严格遵守相关法律法规的规定，确保程序的合法性和有效性。加强沟通与协调：在成立物管会的过程中，应加强与业主、政府相关部门以及物业服务企业的沟通与协调，确保各方利益的平衡和协调。总结来看，社区成立物管会需要小区业主的同意，并遵循相关法律法规的规定进行民主决策和程序操作。如果您在物管会成立过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

老旧小区引入物业必须通过业主的同意，这是基于相关法律法规的明确规定。以下从不同角度为您详细分析：一、法律依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：该条款明确规定了业主共同决定事项的范围，其中包括选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条和第十二条：第十一条也明确规定了选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。第十二条则进一步细化了业主大会的召开形式和表决条件，强调业主大会的决定对业主具有约束力，但同时也保护了受侵害业主的合法权益，允许其请求人民法院予以撤销。二、实际操作中的注意事项业主大会的召开：在老旧小区引入物业前，应召开业主大会，就选聘物业服务企业等事项进行表决。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。表决结果的公示与执行：表决结果应当及时公示，确保所有业主了解并认可。一旦表决通过选聘物业服务企业的决定，业主委员会应与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并按照合同约定履行各自的权利和义务。三、未通过业主同意引入物业的法律后果合同效力问题：如果未经业主同意擅自引入物业，所签订的物业服务合同可能因缺乏业主的共同意思表示而被认定为无效或可撤销。业主的维权途径：业主有权拒绝接受未经同意的物业服务，并可以向有关行政主管部门报告或投诉。如果物业服务企业的服务行为损害了业主的合法权益，业主还有权请求其承担民事责任。四、建议与措施加强沟通与协商：在引入物业前，业主委员会应充分与业主沟通，解释引入物业的必要性和好处，争取更多业主的支持和理解。依法依规操作：严格按照相关法律法规的规定召开业主大会、进行表决，并确保表决结果的合法性和有效性。完善监督机制：建立健全的监督机制，确保物业服务企业的服务质量符合合同约定和业主的期望。总结来说，老旧小区引入物业必须通过业主的同意，这是保障业主权益、维护小区和谐稳定的重要一环。如果您在老旧小区引入物业的过程中遇到任何法律问题或困惑，欢迎直接向我咨询，我将竭诚为您提供专业的法律帮助。

老旧小区改造是否需要业主同意，需分情况讨论，具体如下：改造内容涉及业主共有部分或重大事项时，通常需要业主同意：法律依据：根据《民法典》第二百七十八条，业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施等重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。应用场景：老旧小区改造若涉及加装电梯、改造外立面、改变小区规划布局等，这些通常属于业主共有部分或重大事项，因此需要业主同意。具体来说，若改造方案需要业主共同承担费用或影响业主共有部分的权益，就必须按照上述法律规定，通过业主大会或业主委员会进行表决，并达到相应的同意比例。改造内容不涉及业主共有部分或重大事项，且符合政府规划时，可能不需要业主同意：法律依据：虽然《民法典》对业主共同决定事项有明确规定，但对于不涉及业主共有部分或重大事项的改造，如小区内部道路修缮、绿化提升等，可能并不需要业主大会或业主委员会的表决同意。此外，如果改造项目符合政府的相关规划或政策，且政府有明确的改造计划和资金支持，那么改造可能由政府主导进行，此时业主的同意可能不是必要条件。应用场景：例如，政府为了提升城市形象或改善居民生活环境，决定对老旧小区进行整体改造，包括道路修缮、绿化提升、照明设施更新等。这些改造项目可能并不涉及业主共有部分的重大变更或费用分摊，且符合政府的规划要求，因此可能不需要业主的同意即可进行。法律建议：对于业主：如果老旧小区改造涉及您的共有部分或重大利益，建议您积极参与业主大会或业主委员会的表决，表达自己的意见和诉求。同时，您也可以了解改造项目的具体内容和费用分摊情况，以便做出更明智的决策。对于改造方：在进行老旧小区改造前，建议您先了解相关法律法规和政策要求，明确改造项目是否需要业主同意以及同意的比例要求。如果需要业主同意，应提前与业主进行沟通协商，争取获得业主的支持和理解。可能后果：如果改造项目未经业主同意擅自进行，可能引发业主的反对和投诉，甚至导致改造项目无法继续进行或面临法律纠纷。如果改造项目符合法律法规和政策要求，且得到了业主的同意和支持，那么改造项目将能够顺利进行，并有望提升小区的整体环境和居民的生活质量。

小区成立业主委员会并不需要经过社区的同意。以下是关于这一问题的详细分析：一、法律依据与成立条件根据《业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律法规，业主委员会的成立主要遵循以下原则和条件：业主大会的指导：业主大会的成立和业主委员会的选举，一般是在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下进行。但这里的“指导”并不等同于“同意”或“审批”，而是提供必要的协助和监督。业主同意：成立业主委员会需要一半以上业主同意，这是业主自治的体现。业主作为物业的所有权人，有权通过民主程序选举产生代表自己利益的业主委员会。法定条件：除了业主同意外，成立业主委员会还需满足一定的法定条件，如物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到一定比例，或者首套房屋出售并交付使用已满一定年限等。这些条件旨在确保业主委员会的成立具有广泛的代表性和有效性。二、社区的角色与地位在业主委员会的成立过程中，社区（通常指居民委员会或社区组织）可能扮演一定的角色，但并非决定性的。社区可以提供必要的协助和支持，如宣传动员、提供场地等，但并不享有对业主委员会成立的决定权。业主委员会的成立是业主依法行使自治权的结果，社区无权干涉或阻止。三、成立程序与注意事项虽然社区同意不是成立业主委员会的必要条件，但业主在成立过程中仍需注意以下程序和事项：提出申请：由建设单位或一定比例的业主向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请，并提交相关资料。筹备成立：在相关部门的指导下，成立业主大会筹备组，负责制定业主委员会委员候选人产生办法、确定候选人名单等。召开业主大会：筹备组负责召集首次业主大会会议，审议通过管理规约、业主大会议事规则等重要文件，并选举产生业主委员会委员。备案登记：业主委员会选举产生后，需向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府进行备案登记。四、法律建议与风险提示遵守法律法规：在成立业主委员会的过程中，业主应严格遵守相关法律法规的规定，确保程序的合法性和有效性。积极沟通协调：业主可以与社区保持积极沟通，争取社区的支持和协助，但不必过分依赖社区的同意或审批。防范法律风险：在成立过程中，业主应注意防范法律风险，如避免程序违法、侵犯他人权益等行为。小区成立业主委员会是业主依法行使自治权的结果，不需要经过社区的同意。业主应严格遵守相关法律法规的规定，按照法定程序进行申请和筹备工作。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。

结论前置：老旧小区若未成立业主大会并选聘物业服务企业，或未与物业服务企业签订书面合同，业主一般无需交纳物业费；但若已实际接受物业服务，则可能需根据具体情况交纳。一、未成立业主大会或未选聘物业服务企业的情况在老旧小区中，如果尚未成立业主大会，或者业主大会未选聘物业服务企业，那么小区可能处于无物业管理状态。根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同应当由业主大会与选聘的物业服务企业签订。若未签订此类合同，则物业服务企业无权要求业主交纳物业费。具体分析：无合同依据：没有物业服务合同，物业服务企业就没有向业主收取物业费的法律依据。业主权利：业主有权拒绝交纳无合同依据的物业费。二、已成立业主大会但未选聘物业服务企业，或已选聘但未签订书面合同的情况如果老旧小区已经成立了业主大会，但尚未选聘物业服务企业，或者已经选聘了但未签订书面合同，那么情况会相对复杂一些。具体分析：未选聘物业服务企业：小区可能仍处于自治管理状态，或者由社区、街道等临时提供基本服务。在这种情况下，业主一般无需交纳物业费，除非有特别的约定或规定。已选聘但未签订书面合同：理论上，没有书面合同，物业服务企业无权强制要求业主交纳物业费。但如果业主实际上已经接受了物业服务（如保洁、安保等），并且这些服务是针对整个小区的，那么根据公平原则，业主可能需要承担一定的费用。不过，这通常需要通过协商或法律途径来解决。三、已实际接受物业服务的情况如果老旧小区虽然未成立业主大会或未签订物业服务合同，但业主实际上已经接受了物业服务（如由开发商或前期物业服务企业提供的服务），那么情况又会有所不同。具体分析：实际接受服务：业主实际上已经享受了物业服务带来的便利和舒适。可能需交纳费用：根据公平原则和实际情况，业主可能需要交纳一定的物业费。不过，这通常取决于物业服务的内容、质量以及业主与物业服务企业之间的协商结果。法律途径解决：如果双方无法就物业费达成一致，可以通过法律途径（如诉讼、仲裁等）来解决争议。四、建议与注意事项了解小区情况：业主应首先了解自己所在小区的具体情况，包括是否成立了业主大会、是否选聘了物业服务企业、是否签订了物业服务合同等。与物业服务企业协商：如果业主对物业费有疑问或异议，可以与物业服务企业进行协商，寻求合理的解决方案。寻求法律帮助：如果协商无果，或者业主认为自己的权益受到了侵害，可以寻求法律帮助，通过法律途径来维护自己的权益。总结：老旧小区未成立物业时是否要交物业费，取决于小区的具体情况、是否签订了物业服务合同以及业主是否实际接受了物业服务。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

您好，关于成立业主委员会是否需要经过业主同意的问题，我可以为您详细解答。成立业主委员会确实需要经过业主的同意，并且这一过程是受到法律严格规范的。业主委员会是由业主大会依法选举产生的，它代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。因此，成立业主委员会的首要步骤就是召开业主大会，而召开业主大会需要满足一定的条件，这些条件通常与房屋交付使用的面积或套数有关，确保有足够数量的业主参与决策。具体来说，成立业主委员会的流程一般包括以下几个步骤：申请召开首次业主大会会议：当物业管理区域内已交付的专有部分面积达到一定比例（如建筑物总面积的50%以上）或满足其他法定条件时，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会的书面申请。成立业主大会筹备组：街道办事处、乡镇人民政府在收到申请后，会负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道和社区代表等组成，负责筹备业主大会的相关工作。筹备工作：筹备组会确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式，拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案，提出业主委员会候选人建议名单等。召开首次业主大会：筹备组完成筹备工作后，会组织召开首次业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或电子投票等方式进行，确保业主能够充分表达自己的意愿。选举业主委员会：在业主大会上，业主们会按照法定程序选举产生业主委员会成员。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合一定的资格条件，如具有完全民事行为能力、遵守法律法规和管理规约、热心公益事业等。备案与公告：业主委员会选举产生后，需要向物业所在地房屋行政主管部门备案，并将相关情况在物业管理区域内公告，接受业主的监督。在整个过程中，业主的同意和参与是至关重要的。无论是申请召开业主大会、选举筹备组成员，还是选举业主委员会成员，都需要业主们的积极参与和投票表决。因此，可以说成立业主委员会确实需要经过业主的同意，并且这一过程是公开、透明、民主的。希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的咨询，请随时告诉我。