针对不交物业费的情况，物业公司或相关权利方可以采取以下合法措施，我将从法律程序和实际操作两个角度为您详细说明：

1. 催告与协商
   物业公司应首先通过书面催告（如律师函、催缴通知单）要求业主限期缴纳物业费，并保留送达证据。此阶段可同步尝试与业主协商，了解拒缴原因（如服务不达标、房屋质量问题等），若存在合理争议可协商减免或分期支付。
   法律依据：根据《民法典》第944条，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付。

2. 提起诉讼或申请仲裁
   若催告无果，物业公司可向法院提起民事诉讼，或依据物业服务合同中的仲裁条款申请仲裁，要求业主支付欠费及违约金（合同有约定时）。
   关键证据：需提供物业服务合同、催告记录、服务达标证明（如巡查记录、设备维护记录）等。
   风险提示：若物业公司存在服务瑕疵（如安保失职、卫生不达标），业主可能主张抵销部分费用，法院可能酌情调整欠费金额。

3. 申请强制执行
   胜诉后，若业主仍不履行判决，物业公司可向法院申请强制执行，法院可查封、扣押、冻结业主名下财产（如银行账户、房产等），或将其纳入失信被执行人名单，限制高消费。
   例外情形：若业主能证明欠费系因物业公司根本违约（如长期未提供服务），法院可能驳回物业公司诉求。

4. 特殊情形处理

   • 房屋空置：部分地区规定，空置房业主可申请减免物业费（如连续6个月以上未居住），但需提前向物业公司报备并提供证明。
     
   • 房屋质量问题：若房屋存在质量问题（如漏水、裂缝），业主应向开发商主张权利，不得以此拒缴物业费，但可另案起诉开发商。
     
   • 租客拒缴：若房屋已出租，业主仍为物业费缴纳义务人，但可依据租赁合同向租客追偿。

建议：若您作为业主因服务问题拒缴物业费，建议先通过书面方式向物业公司提出整改要求并留存证据；若您作为物业公司，建议完善服务记录、定期公示财务情况，以降低业主拒缴风险。如有具体纠纷，可进一步向我说明细节，我将为您分析应对策略。