前后两个承租人签订的租赁合同效力需分情况讨论，具体取决于出租人的处分权状态及承租人是否善意，以下分情形说明：

1. 若出租人对同一房屋先后签订两份有效租赁合同（无权处分情形）

• 效力规则：两份合同均可能有效，但仅一份合同能实际履行。
• 法律依据：根据《民法典》第215条，合同效力与物权变动分离。即使出租人无权处分（如未取得产权或共有人未同意），合同仍可能因双方意思表示真实而成立并有效。
• 实际履行规则：
  • 已办理备案登记的合同：优先履行（《商品房屋租赁管理办法》第14条）；
  • 均未备案的：实际占有房屋的承租人优先；
  • 均未占有：先支付租金的承租人优先；
  • 均未支付租金：合同成立在先的承租人优先。
• 例外：若后承租人明知或应知出租人无权处分（非善意），其合同可能因恶意串通损害前承租人利益而被认定无效（《民法典》第154条）。

2. 若出租人将房屋出卖给第三人并过户，再与后承租人签订合同（买卖突破租赁情形）

• 效力规则：后合同可能因出租人丧失处分权而无效。
• 法律依据：根据《民法典》第725条，“买卖不破租赁”原则保护在先承租人权益。若房屋已过户，出租人无权再出租，后合同可能因无权处分且未获权利人追认而无效（《民法典》第311条）。
• 例外：若后承租人善意（不知且不应知房屋已出售）且已支付合理租金并实际占有，可能构成善意取得，但需以登记对抗在先承租人权益（实践中存在争议）。

3. 若两份合同均涉及违法情形（如违法建筑租赁）

• 效力规则：两份合同均无效。
• 法律依据：根据《民法典》第153条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。若房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同自始无效，无论签订顺序。

实务建议

1. 承租人角度：
   • 签订合同前核查房屋产权及抵押、查封状态；
   • 优先选择已备案的合同，并尽快实际占有房屋；
   • 保留租金支付凭证、沟通记录等证据。
2. 出租人角度：
   • 避免一房多租，否则可能承担违约责任（如赔偿差价损失）；
   • 若需解除合同，应依法通知并协商，避免被认定为恶意违约。

若您涉及具体纠纷，建议提供合同文本、占有证据等材料，以便进一步分析合同效力及责任承担。