当授信合同中的抵押房产价值不足以归还全部借款时，可以按照以下方式处理：

1. 债务人继续清偿剩余债务
   根据《民法典》第410条，抵押权人（如银行）在实现抵押权后，若拍卖/变卖抵押物所得价款不足以清偿全部债务，债务人仍需对剩余债务承担清偿责任。例如：借款本金1000万元，抵押房产拍卖得款700万元，剩余300万元债务仍需由借款人偿还。此时债权人可要求债务人通过其他财产（如存款、车辆、股权等）或收入继续履行还款义务。

2. 追加担保或债务重组
   若债务人暂时无力偿还剩余债务，双方可协商通过以下方式调整：

• 追加担保：债务人提供其他资产（如另一处房产、车辆等）作为补充抵押；
  
• 延长还款期限：通过修改合同延长还款时间，降低短期压力；
  
• 减免部分债务：在债务人确实无力偿还时，债权人可能同意减免部分利息或本金（需书面协议）。
  注：此类调整需双方签署书面补充协议，避免口头约定导致纠纷。

1. 追究保证人责任（如有）
   若授信合同中存在连带责任保证人，根据《民法典》第688条，债权人有权直接要求保证人偿还剩余债务。例如：借款合同约定保证人对全部债务承担连带责任，则抵押房产不足清偿时，债权人可同时起诉借款人和保证人。

2. 参与分配程序（针对多债权人情形）
   若债务人同时欠付多个债权人，且其他财产已被查封，债权人可依据《民事诉讼法司法解释》第508条，申请参与债务人其他财产的分配程序。此时需按债权比例受偿，但抵押权人仍享有优先受偿权。

3. 申请债务人破产（极端情况）
   若债务人资不抵债且明显缺乏清偿能力，债权人可依据《企业破产法》申请债务人破产。进入破产程序后，抵押房产优先受偿，剩余债务按破产清算顺序分配（但普通债权人受偿比例通常较低）。

实务建议：

• 债权人应在合同中明确约定“抵押物不足清偿时的处理方式”（如要求提供补充担保）；
  
• 定期评估抵押物价值，及时要求债务人补足担保；
  
• 发现债务人转移财产时，立即申请财产保全；
  
• 协商无果时，务必在诉讼时效内（3年）提起诉讼或仲裁。
  

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